여러분! "싸게 사서 비싸게 팔아라." 이런 말 한 번쯤 들어보셨죠?
투자의 황금률이라고 할 수 있는데요.
이 원칙대로 투자하기가 쉽지만은 않죠.
저희같은 초보자들은 얼마가 싼 가격인지조차 판단하기 어렵기 때문이에요.
그러나 적정가격을 잘 알고
언제나 그 가격보다 싸게 살 수 있다면?
사기 아니고요X
보이스피싱 아닙니다X
바로 경매 투자인데요!!
특히 부동산 경매는
낮은 가격에 좋은 물건을 낙찰 받을 수 있어
투자 고수들이 선호하는 방식이에요.
대한민국 대기업 평균연봉 얼마죠?
(1년에 1건만 받아도 수익이 얼마야…)
투자의 기본은 물건을 싸게 사서 비싸게 파는 것인데
심지어 경매투자는 레버리지(대출)을 활용할 수 있다는 장점까지!😃
chatGPT도 하라고 하네요 ㄷㄷ
부동산 경매에 관심은 있는데 복잡한 계산 때문에 선뜻 시작하기 어려웠던 적 있으신가요?
특히 저는 이번에 특수 물건에 도전하게 되었는데, 더욱 분석이 난해하더라구요.
※ 특수물건이란?
경매 물건 분석 사이트에 이렇게 빨간 표시 되어있는 물건들을 말해요.
지분경매, 법정지상권 등등이 있습니다!
사실 저처럼 평범한 직장인들에게 이런 특수물건을 분석하는 건 정말 가혹한 일이죠.
정리하는 뇌라는 책에 보면은, 사람의 뇌가 사용할 수 있는 판단력이 무한하지 않다고 말해요.
평범한 직장인이 재테크 공부할 시간은 퇴근하고 집에 와서 2~3시간 정도일텐데…
이미 뇌가 과부하인 상태일 겁니다.
그런 와중에 부동산 경매 권리분석을 시킨다면?
용어도 어렵고, 수익률 계산은 더더욱 난감할테죠.
자칫 잘못 계산하면 싸게 사려다가
오히려 돈을 비싸게 물어줘야 하는 최악의 상황이 벌어질 수도😱
제가 이번에 도전하게 된 물건은 바로 지분 물건인데요.
한 건물에 여러 명의 소유자가 있어 지분으로 나누어져 있는 경우를 말해요.
아무래도 통째로 사고파는 것보다 훨씬 복잡하고 난해해서 손대기가 쉽지 않죠.
수익성을 계산하기도 복잡하고요.
그래서 지분 물건은 부동산 고수들도 머리 아파하는 존재랍니다. ㅎㅎ
저도 복잡한 용어와 계산식에 머리에 쥐가 나는 줄 알았거든요.
이대로 포기해야 하나 싶던 찰나, 저를 구원해 준 존재가 있었으니...
그것은 바로 클로드AI였습니다!
저는 평소처럼 경매 물건 기본 정보와 일반 물건 분석했던 방법(1,2)을 예시로 제시한 후,
이번에 새로 도전해보고자 하는 매도방법(3)을 간략하게 설명한 후 결과를 얻고자 했습니다.
(설명이 길어질 것 같으니 전체 프롬프트는 마지막에 적어두겠습니다.)
!!!!요청사항!!!!!!
1. 아래 매도 방법을 예시로 알려줄테니 네가 이해한대로 차근차근 설명해라.
2. 매도방법1,2를 참고하여 매도방법3를 작성해라.
3. 매도방법 3를 작성할 때는 일반사항, 특이사항, 자세한 계산식을 통한 내 최종 수익금과 실투자금, 총지출, 매도가격 최소 하한선을 계산해라.
4. 이 때 내 최소 순수익을 750만원 이상으로 남기고 싶다면 공유자에게 어떻게 제안해야할지 자세하게 설명 해줘. 그리고 수익률을 높일 수 있는 방법도 제시해라.
그랬더니 클로드가 이렇게 대답해 주더라고요.
👁️👁️?!!!!!!!!!!!!
잠깐잠깐!!!!!
일단 여러분 도망가지 말아보세요!!!!!
이게 얼마나 엄청난 거냐면!!!!!!
여러분 이해 되셨나요!!???
대충 개념은 잡히셨죠?
자, 그럼 이 답변이 충격적인 이유를 세가지로 나눠서 차근차근 다시 살펴봅시다.
1. 전체가 아닌 지분 물건에 대해 계산식을 활용한 수익률 계산
이 부분을 수식과 함께 보여준 것이 흥미로웠습니다.
2/7가격이라는 개념을 이해해서 알려주는 것만으로도 일차적으로 머리를 덜 쓸 수 있었죠.
이 때 특히 투자 성공을 위한 구체적인 액수와 방안을 제시해 줬습니다.
제가 2/7 지분을 7700만원에 낙찰 받고, 9200만원에 공유자에게 팔면
1500만원의 수익을 낼 수 있다는 식으로요.
실제 투자에 필요한 금액, 대출 가능한 금액, 수수료 같은 개념도 빠뜨리지 않고 계산해 드렸죠.
2. 일반매매 방식은 인터넷에 올라와 있는 거래 시세를 확인하면 됩니다.
특히 아파트의 경우 호갱노노, 네이버 부동산 등을 통해 쉽게 알 수 있어요.
싸게 사서(예상 낙찰가) 비싸게 판매(목표매도가)할 때,
필요한 대출과 부가비용을 미리 계산하면 실제 투자금과 수익금을 알 수 있죠.
이부분은 계산방법만 알면 상대적으로 쉽습니다.
그러나 지분 물건의 경우 소송까지 가기 전에 '적당한 가격'으로 협상하는 것이 중요합니다.
이 '적당한 가격'을 맞추기 위해 상대방을 '어떻게 설득할지'가 관건이여서
미리 여러가지 시나리오에 따른 최종 수익금, 최소 하한선을 결정해둬야 합니다.
3. 여기서 '적당한 가격'을 계산하기 매우 귀찮았는데 이걸 클로드AI가 해줬고,
'어떻게 설득할지'에 대한 시나리오도 작성해줘서 인상깊었습니다.
이거 머리아파서 변호사한테 맡기는 경우가 태반이랍니다 ㅎㅎ
GPT와 CLAUDE 비교
여기서 끝나면 섭하겠죠?
바로 GPT에게도 같은 질문을 해봤었는데요.
결과는 클로드와 사뭇 달랐습니다.
같은 질문을 ChatGPT한테 물어보니 답변이…
걍 헛소리 남발하더라고요…
이 녀석은 레버리지 전혀 계산하지 않고 엉뚱한 답변을 내놨습니다.
맥락을 이해해서 답변을 해야하는데 이걸 못하더라구요.
살짝만 부가설명을 하자면!
우리는 20%인 실투자금을 포함해서 80%의 대출을 포함한 가격,
즉 부동산 실거래 가격을 고려해서 최소매도가격을 산정해야 하는데
GPT는 20%인 실투자금 + 내가 원하는 수익금 = 매도가격?!!!
이라는 말도 안되는 말을 해버린 겁니다ㅠㅠ
심지어는
아무런 맥락 없이 일단 말하고 보는데요 ㅠㅠ
언뜻보면 그럴싸 해보이지만 사실 의미 없는 숫자들이랍니다.
클로드와 비교했을 때 저는 크게 세가지가 아쉬웠습니다.
위에서 자신이 말한 계산식과의 일관성이 없다.
제안가격을 선정한 명확한 이유가 없다.
제안가격과 최소 순수익 가격에 대한 연관성이 없다.
그에 비해 클로드 답변은 위에서 언급했듯이
매도가격 하한선을 계산해서 이 가격 이상으로 공유자에게 제시하라고 알려주는 모습!!!
물론 이 정확한 가격은 계산하지 못했습니다만
해결과정에서 총지출을 계산하고,
최소 수익금을 더해 하한선을 계산한 후,
전체 물건 가격도 제시하는 모습이 매우 인상깊었습니다.
레버리지 비율 계산하는 것까지..
마치 부동산 사장님과 대화하는 기분ㅋㅋㅋㅋㅋ
GPT와 클로드에게 보냈던 전체 프롬프트는 아래에 올려둘테니 혹시 궁금하신 분들은 참고해주세요 ㅎㅎ
너는 부동산 경매 전문가다. 한국의 전세제도를 활용한 부동산 경매 지분물건 분석을 하는 것이 네 목표다. 나의 계산에 코멘트를 해라. 숫자 계산이 어려워서 네게 맡긴다. 특이사항으로 이 물건은 2/7지분 경매 물건이고 나는 이걸 구매하려고 한다.
언뜻보면 낙찰가를 계산 후에 수익금을 계산하는 듯 보이나 착각하지말아라. 사실은 수익금을 계산한 후에 낙찰가를 계산하는거다. 첨부파일은 매도방법1을 계산하기 위한 수익률 계산기니 세부 숫자 계산할 때 참고해라. 매도방법1의 가격은 [내가 구매하고자 하는 지분가격/전체가격]이고 나중에 전체 매도할 때 참고하려고 함께 적어놨다.
!!!!요청사항!!!!!!
1. 아래 매도 방법을 예시로 알려줄테니 네가 이해한 대로 설명해라.
2. 매도방법1,2를 참고하여 매도방법3를 작성해라.
3. 매도방법 3를 작성할 때는 일반사항, 특이사항, 자세한 계산식을 통한 내 최종 수익금과 실투자금, 총지출, 매도가격 최소 하한선을 계산해라.
4. 이 때 내 최소 순수익을 750만원 이상으로 남기고 싶다면 공유자에게 어떻게 제안해야할지 자세하게 설명해줘. 그리고 수익률을 높일 수 있는 방법도 제시해라.
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##일반사항
사건번호: 2023 타경 81634
감정가: 108,000,000원 /378,000,000원
최저가: 75,600,000원 (1회 유찰)/264,600,000원
평균 실거래가: 97,142,000/340,000,000원
네이버 호가: 105,714,285/370,000,000원
##특이사항 :
해당 물건은 2/7지분 경매 물건임
5/7 공유자와 채무자는 동일한 주거지로 가족관계로 추정됨
해당 집이 공유자에게 필요할 것으로 추정됨
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##매도방법1.
낙찰 후 공유자 지분을 내가 인수 혹은 소송을 통해 하나로 합쳐 일반매매로 매도
목표 매도가: 97,142,000/340,000,000 원
입찰 예상가: 77,000,000원 (71%)
최종 세전 수익: 7,227,149원
대출 80% : 61,600,000원
실투자금 : 19,119,830원
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##매도방법 2.
낙찰 후 바로 공유자를 찾아가 낙찰을 포기하는 조건으로 채무자에게 공유자 우선매수를 도와준다고 합의할 예정.
채무자 입장에서 공유자 우선매수 75,600,000원 낙찰된다는 가정 하에,
나에게 합의금 7,000,000원 + 입찰보증금 7,560,000원
= 전체합의금 14,000,000+낙찰금 75,600,000원
= 89,600,000원
= 시세 대비 1억 저렴하게 구매하는 거라고 제안
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##매도방법3.
낙찰 후 협의 또는 소송을 통해 내 지분을 공유자에게 매도할 예정.
채무자 입장에서 는 시세대비 저렴하게 구매하실 의향 있냐고 제안.
그러나 내 최초 수익금보다 높은 가격으로 판매해야함.
자 이제 지분물건도 두렵지 않습니다 ㅎㅎ
AI에게 복잡한 생각은 레버리지 하면 되니까여!!!
전업 투자자분에게 저 분석결과를 말해주니 절 보고 투자 고수가 된 줄 알더라고요. ㅎㅎ
오늘 제 사례가 여러분에게 작은 인사이트가 되었기를 바라며,
다음 번에는 또 어떤 이야기로 찾아 뵐지 벌써부터 기대되네요.
궁금하면 10기 재테크 방에서 만나요~! 🙂
#10기재테크