안녕하세요 내집마련 10기 부트캠프 청강생 민동호입니다.
이번 게시물은 AI를 활용하여 제가 특정 입지를 관심 갖게 된 배경을 설명하고
내일 24.04.11 발표할 내용은 해당 입지에 대해 조사하면서 작성한 임장보고서 위주로 진행해보겠습니다.
[내집마련 동기]
저같은 사회초년생도 언젠가는 내집마련 단계를 밟을 것으로 생각합니다.
하지만, 집을 구했다고 해도 그 비용은 결코 작은 금액도 아닐 뿐더러
만약에 어렵게 집을 구했다고 하여도, 그 집의 가치가 시간이 지날 수록 낮게 책정된다면 정말 마음 아픈 일입니다.
저는 지금 시장이 가장 내집마련하기에 어려운 시기라고 인지하였고 그동안 관심을 갖지 않았던 부동산에 대해 지금이라도 공부해야겠다는 생각으로 이어지게 되었습니다.
[판단기준]
저같은 초년생이 진입할 수 있는 낮은 아파트 평균매매가격 형성 구역 선별
재건축, 재개발 호재가 전망되는 지역
주로 낮은 매매가격을 형성하는 곳은 위 아래로 서울 끝에 형성됨을 확인했습니다.
이에 구체적인 후보를 찾기 위해 2022년 자료 기준으로 평균매매가격이 3,800만원 이하 구역만 추려보았습니다.
강북 : 강북구, 도봉구, 중랑구, 노원구, 은평구, 성북구
강남 : 금천구, 구로구, 관악구
하지만 보시다시피 매매가격 변동률 자료를 찾아보면 하락폭이 컸기에
이 자료로만으로 판단하여 섣불리 내집마련까지 이어지면 안된다고 느꼈습니다.
그럼에도 여기서 저는 자치구별로 살펴보지말고
이번에는 법정동별로 쪼개서 살펴보면 좋지 않을까란 생각으로 이어지게 되었습니다.
그래서 저는 자치구별로 호재로 판단할 근거가 될 수 있는 재개발, 재건축에 주목하였고 이에 대한 자료조사를 하기 시작했습니다.
서울특별시에는 재개발 재건축 정비사업 현황에 대한 데이터를 모두 공개되고 있었고
해당 데이터를 통해 자료 분석과 함께 본격적으로 제 견해를 섞기 시작했습니다.
해당 시트에서 어떤 데이터를 보는게 나에게 중요한지 생각해보았고 그 근거는 다음과 같습니다.
👉 법정동 내에서 재건축, 재개발이 활발한 곳은 향후 가격이 높아지겠지? 적어도 가격은 내려가지 않을꺼야.
👉 활발한 곳의 판단 기준은 어떻게 되어야지? 정비구역이 넓은 법정동이 매력적일 것 같아
👉 사업 시행 단계에 해당하는 재개발, 재건축 건을 지켜보는게 좋을 것 같아.
제가 세운 가설에 따라 GPT와 질문 답변을 주고 받았고
GPT가 정리해준 데이터와 인사이트를 통해 선정한 지역은 다음과 같습니다.
강남구-압구정동
성동구-성수동
관악구-신림동
강북구-미아동
송파구-잠실동
이 중에서 처음 목표로 설정했던 자치구에 해당 되는 지역은 미아동과 신림동으로 추릴 수 있었습니다.
이런 판단의 확실한 근거를 찾기 위해서는 해당 지역의 임장보고서 작성까지 필수이므로
오늘 중으로 미니 임장보고서 작성을 완료해보고 내일 클래스에서 시간이 가능하다면 발표까지 이어서 해보겠습니다.
감사합니다.
저는 제가 작성한 자료에 대한 판단기준은 빈약하다고 인지하고 있습니다. 공사비 인상에 따른 재개발 지연 등 다양한 변수가 있을테고 재개발 외의 상권 상태나 다른 조건에 따라 제가 놓친 정보들이 많습니다. 부족한 글이란 점을 참고하고 읽어주시면 감사드리겠습니다.
#10기_내집마련