경매, 우리도 할 수 있었어요 — 경험을 나눈 전자책 제작기

📕 챕터 4
"이 물건은… 아무나 들어갈 수 있는 게 아니야" – 철산 주공 12단지 리얼 낙찰기

🧭 시작은 ‘서울은 비싸니까’ 였다
나는 서울에서 아파트를 공략하는 게 사실 좀 부담됐다.
워낙 경쟁도 치열하고, 가격도 높고, 요즘은 진짜 90%, 95% 쓰고도 떨어지는 게 서울이니까.

그래서 시야를 넓혔다. 성남, 하남도 공략해봤고, 그러다가 **‘광명’**이 눈에 들어왔다.
아니 근데, 광명 주공 12단지? 철산역 도보 5분?
여기다가 재건축 구역으로도 지정된 곳인데, 물건이 나온 거다.

감정가는 7억 5천.
난 솔직히 이거 90% 넘게 들어가야 될 줄 알았거든. 그런데…

“이상하게 경쟁이 별로 없네…?”

🤔 뭔가 있다 싶었지 – 깜깜이 임차인 등장
물건을 파고들었다. 역시나 있었다.
선순위 임차인, 이름은 김성옥.

근데 전입일은 2020년 6월 4일인데, 확정일자가 없어.
게다가 배당요구도 안 했고, 보증금도 기재 안 됨.
"이건 뭐지?" 싶은 거지.

감정가도 제대로 받았고, 역세권에, 재건축 기대감도 있는데,
사람들이 안 들어가는 이유는 이 깜깜이 임차인 때문이라는 걸 직감했다.

📞 집요하게 물고 늘어졌다 – 확인 안 되면 직접 한다
여기서부터는 솔직히, 체력전이었어.
SBI저축은행이 근저당권자인데, 전화해도 콜센터에서
"담당 부서는 연결 불가"
이 소리만 반복.

내가 이걸 19번 넘게 전화했어. 진짜 전화 지옥.

결국 법무사 통해서 예전에 설정 업무했던 법무사 사무실 알아내고,
법원에 가서 열람복사로 제출된 서류 뒤지고,
그래도 안 되니까 집행관에게 '보정명령' 요청까지 넣었지.

법원에서 공문을 SBI 본사로 발송했는데,
그 이후에도 며칠 동안 “아직 도착 안 했다” 이러길래
다시 법무사한테 전화해서 재촉하고,
거기서도 귀찮아하더라고.

그 와중에 내가 딱 한 말:

“이거 나만 못 들어가는 거 아니에요. 경매 입찰자 누구도 못 들어갑니다.”

그제야 서서히 움직이기 시작했고, 결국 “무상거주 확인서 법원에 제출했다” 소식 들었다.
그 순간 딱 느꼈지. “됐다.”

✍️ 1,000만 원 차이로 낙찰 – 정보는 곧 무기다
입찰가 쓸 때 좀 고민했다.
감정가의 86.65%, 6억 4,989만 원
솔직히 내가 쓸 수 있는 상한선이었어.
근데 이걸 안 쓰면 누가 먹을지 모른다는 생각에 그냥 승부수 던졌지.

결과?

차순위 6억 3,310만 원.
정확히 1,000만 원 차이.

그 무상거주 확인서 하나가 사람들을 물리친 방패가 된 거다.

🧳 명도는 종이 한 장으로 끝낸다 – ‘감정’은 필요 없다
명도도 난이도 있었어.
일단 소유자는 황덕희인데, 이 사람이 파산 신청 중이었고,
실제로 살고 있는 건 그 딸 김성옥.

바로 알았지. 무상거주.

그래서 명도소송? 그런 거 필요 없었어.
그냥 건물 인도 합의각서 딱 만들어서 바로 협상 들어갔다.

"언제 나갈 수 있어요?"
"6개월만 주세요…"
"안 돼요. 3개월 드릴게요."

결국 2024년 3월 30일 오전 11시까지 명도, 명확하게 명시.
거기다 집 보여줄 수 있게 협조해달라, 공과금 본인 부담이다, 집 훼손하지 말라 다 넣었지.

그리고 가장 중요한 문구:

"이사비용 등 금전적 요구 일절 없음."

자필 서명 받고, 끝.

💸 수익보다 값진 건 '경험'
명도 완료 후, 집은 오래됐지만
나는 수리 하나도 안 했어.

매수인이 직접 수리할 테니,
“가격만 조금 조정해주세요.”
그래서 7억 2천에 매매 계약 체결.

6억 5천에 낙찰 → 7억 2천에 매도
수익은 적당히 남았지만,
솔직히 이번 건은 **‘경험 그 자체가 수익’**이었다.

📌 리얼 노하우 정리
깜깜이 임차인, 절대 겁먹지 마라.

전입일 + 확정일자 + 배당요구 여부로 무상 여부 판단 가능

금융사+법무사+집행관 총동원해 ‘정보’를 확보하라

보정명령 요청은 실전에서 통하는 무기다.

집행관에게 “입찰자 모두 위험하다” 설득하면 움직일 수 있음

명도는 감정 아닌 계약이다.

자필로 쓰게 하고, 반드시 "이사비 요구 없음" 문구 삽입

정보를 아는 자가 경쟁을 피한다.

매각물건명세서에 없는 정보는, 내겐 ‘비장의 카드’

🛠 실전 적용 팁
"전입만 있고, 확정일자 없고, 배당요구도 없다?" → 무상거주자 가능성 높음

전화 10번은 기본. 담당자 안 알려주면 법무사 경유해서 파고들어라.

입찰 전에 무상거주 확인서 받으면, 경쟁률 급락.

명도는 서면으로, 감정 섞지 말고 조건 명확히.

이건 그냥 낙찰이 아니었다.
사람들이 포기한 물건을 내 손으로 검증하고, 직접 풀어낸 낙찰이었다.

다들 '정보 비대칭'이라 부르지만,
나는 이렇게 말한다.

“그냥 내가 더 많이 전화했고, 더 오래 들여다봤을 뿐이다.”

경매 사례 도서 출판을 위한 작성 지침
1. 스토리텔링 요소

생생한 개인 경험 중심: 1인칭 시점으로 구체적인 감정과 상황 묘사
친근하지만 전문적인 어조: 직접적이고 개인적인 어투를 유지하되, 출판물에 적합한 문체 사용
강조 표현: 중요 포인트는 굵은 글씨나 이탤릭체로 강조 (출판사 스타일 가이드에 맞게 적용)
현장감 있는 에피소드: 입찰일, 법원 방문, 세입자 만남 등 생생한 상황 묘사

2. 정보 전달 요소

전문 용어 설명: 경매 용어를 처음 사용할 때 괄호 안에 간결한 설명 제공
단계별 과정 설명: 물건 발견부터 낙찰, 명도, 매각까지 모든 과정 체계적으로 구성
실제 대화 재현: 대화 형식으로 상황을 생동감 있게 표현 (출판 형식에 맞는 인용 기호 사용)
비용 분석 제공: 투입 금액, 수익, 세금 계산 과정을 표나 목록 형태로 명확하게 제시

3. 실용적 팁 제공

박스 텍스트 활용: 중요 팁과 주의사항은 별도의 박스 안에 정리
체크리스트 포함: 경매 준비물, 자금 계획, 입찰 전 확인사항 목록화
서식 샘플 제시: 명도 합의서 등 필요 서류의 견본과 작성 요령 제공
위험 요소와 주의점: "주의" 또는 "경고" 섹션으로 특별히 표시

4. 구성 요소

일관된 챕터 구조: 각 사례는 도입-본론-결론-교훈의 구조로 일관되게 구성
소제목 활용: 내용을 논리적으로 구분하는 명확한 소제목 사용
텍스트 박스와 사이드바: 부가 정보나 심화 내용은 별도의 텍스트 박스나 사이드바에 배치
용어 정리: 각 챕터 끝에 해당 사례에서 사용된 전문 용어 정리 섹션 추가
진솔한 성공과 실패: 성공 사례뿐 아니라 실패 경험과 그로부터의 교훈도 포함

5. 스타일 특징

전문성과 접근성 균형: 전문 내용을 쉽게 이해할 수 있도록 설명하되, 출판물에 걸맞은 품격 유지
명확한 문단 구성: 하나의 주제나 아이디어는 하나의 문단에서 완결되도록 구성
시각적 자료 제안: 주요 개념이나 절차를 설명하는 다이어그램, 차트, 표 제안 (출판사와 협의)
일관된 시제 사용: 과거 경험은 과거시제로, 일반적 조언은 현재시제로 일관되게 사용

6. 출판 특화 요소

챕터 간 연결성: 앞뒤 챕터와의 연결성을 고려한 내용 구성
목차 친화적 제목: 목차에서 내용을 명확히 파악할 수 있는 챕터 및 섹션 제목 설정
색인 용어 고려: 독자가 찾을 만한 주요 용어와 개념 강조 (색인 작성 용이하게)
참고 자료: 필요시 참고 문헌, 법령, 웹사이트 등 추가 정보 출처 표기
부록 제안: 경매 관련 양식, 체크리스트, 용어집 등을 부록으로 제안

제5장: 깜깜이 선순위 임차인, 정보의 힘으로 극복하다
서울은 비싸니까
서울에서 아파트를 공략하는 게 사실 좀 부담됐다. 그냥 '좀' 부담된 게 아니라 진짜로 부담됐다. 요즘 경매시장을 보면 서울 물건은 감정가의 90%, 95% 써도 떨어지는 게 일상이다. 그것도 그냥 떨어지는 게 아니라, 100% 넘게 입찰하는 사람들 때문에 떨어지는 것이다. 이런 상황에서 투자 수익을 내기란 거의 불가능에 가깝다.
그래서 시야를 좀 넓혔다. 눈을 돌려 경기도로 가자. 성남, 하남 쪽도 한번 공략해봤다. 그러다 **'광명'**이 눈에 들어왔다.
"광명 주공 12단지? 철산역 도보 5분?"
이런 조건은 아무리 서울 아니라도 관심을 끌기에 충분했다. 게다가 재건축 구역으로 지정된 곳이라고? 당연히 관심 가지고 물건 상세 정보를 살펴보았다.
감정가는 7억 5천만원. 솔직히 이런 조건이면 90% 넘게 입찰해야 된다고 생각했다. 근데 뭔가 이상했다.
"왜 경쟁이 별로 없지?"
경매 초보도 알 만한 좋은 입지인데, 사람들이 별로 관심을 안 보인다? 뭔가 있다고 직감했다.

경매 물건 기본 정보
광명시 철산동 주공아파트 1206동 11층 1108호
감정가: 7억 5천만원
대지권: 48.34㎡(14.62평)
건물면적: 61.38㎡(18.57평)
방 개수: 3개
화장실: 1개
재건축: 광명 정비구역 12구역

깜깜이 임차인 등장과 첫 좌절감
물건을 파고들었더니 역시나 있었다. 선순위 임차인(내가 낙찰받아도 그 권리를 인정해줘야 하는 세입자), 이름은 김성옥.
근데 이 사람, 전입일은 2020년 6월 4일로 되어 있는데, 확정일자(전세계약의 우선순위를 정하는 날짜 도장)가 없었다. 게다가 배당요구(경매에서 내 돈 받게 해달라고 신청하는 절차)도 안 했고, 보증금 액수도 기재가 안 되어 있었다.
"이거 뭐지?"
철산역 5분 거리에 재건축 예정지에 원룸 아닌 아파트가, 이렇게 깜깜이로 나오는 게 말이 되나? 사람들이 입찰을 꺼리는 이유가 바로 이 '깜깜이 임차인' 때문이라는 걸 바로 알아차렸다.
처음에는 정말 좌절감이 밀려왔다. '이렇게 좋은 물건인데...' 하는 아쉬움과 함께 '역시 세상에 공짜 점심은 없어'라는 생각도 들었다. 며칠 동안은 그냥 포기할까 싶었다. 경매 커뮤니티에서도 '깜깜이 임차인이 있는 물건은 초보자가 건드리면 안 된다'는 조언을 많이 봤었다.
특히 무서웠던 건 가장 최악의 시나리오였다. 만약 이 임차인이 수억 원의 보증금을 갖고 있고, 내가 낙찰받은 후에 그걸 요구한다면? 그럼 내 투자금은 물론이고 추가로 빚까지 져야 할 수도 있다. 이런 생각을 하면 밤에 식은땀이 날 정도였다.
하지만 다시 생각해보니, 누군가에게는 위기가 기회가 될 수도 있지 않을까? 대부분의 사람들이 두려워하는 이 '깜깜이 임차인' 문제를 내가 해결할 수 있다면, 오히려 좋은 조건에 물건을 낙찰받을 수 있지 않을까? 용기를 내어 이 문제를 풀어보기로 결심했다.
일반적으로 이런 상황은 다음 세 가지 가능성이 있다:

진짜 세입자인데 깜깜이: 실제 큰 보증금이 있지만 아직 신청 안 한 경우
가장 임차인: 보증금을 부풀려서 경매를 방해하려는 경우
무상 거주자: 보증금 없이 그냥 살고 있는 경우 (가족이나 지인)

세 번째 케이스라면 정말 좋은 기회인데... 확인할 방법이 필요했다.
집요하게 물고 늘어졌다
여기서부터는 정말 인내심 테스트였다. 이 집 담보대출을 해준 SBI저축은행에 전화했다. (담보대출 기관이 세입자 정보를 알고 있다)
SBI저축은행과의 전화 통화:
"SBI저축은행입니다. 무엇을 도와드릴까요?"
"안녕하세요, 철산동 주공아파트 1206동 경매 관련해서 세입자 정보를 좀 알고 싶은데요."
"죄송합니다만, 그런 정보는 담당 부서로 연결해드려야 하는데요."
"네, 그럼 연결해주세요."
"죄송합니다만, 담당 부서는 직접 연결이 불가능합니다. 메모 남겨드리겠습니다."
당연히 연락은 오지 않았다. 무려 19번 넘게 전화했다. 아침, 점심, 저녁 다른 시간대로 전화해보고, 다른 지점으로도 전화해보았다. 하지만 결과는 번번이 실패였다.

경매에서의 전화 기술
경매할 때 전화는 기본 스킬이다. 포기하면 정보도 놓치고, 기회도 놓친다. 콜센터 직원의 태도가 불친절해도 참고 끈기 있게 시도해야 한다. 화를 내면 정보를 얻을 가능성은 더 낮아진다.

다음 단계로 법원에 갔다. 수원지방법원 안산지원이었는데, 법원 경매계에서 "이해관계인 열람"을 신청했다.
"무슨 관계로 열람하세요?"
"입찰 예정자입니다." (이렇게 말하면 볼 수 있다)
그렇게 서류를 보니 근저당권 설정을 의뢰한 법무사 사무실 정보가 나왔다. 바로 전화했다.
"안녕하세요, 철산동 주공아파트 관련해서..."
"아, 그거요? 저희가 진행했지만, 개인정보라 알려드릴 수 없어요."
"그럼 SBI저축은행 담당자 번호만이라도요..."
"그것도 안 됩니다."
도움이 안 되니까 이제 마지막 수단으로 법원 집행관(경매 실무를 담당하는 법원 공무원)을 찾아갔다.
"집행관님, 철산동 주공아파트 경매 물건인데요, 세입자 보증금 정보가 안 나와서요..."
"네, 근데요?"
"무상거주 확인서가 있는지 확인하고 싶은데, 어디에 문의해야 할까요?"
"저축은행에 물어보셨나요?"
"19번이나 전화했는데 안 알려줘요. 담당자 연결도 안 해주고... 이러면 아무도 입찰 못 해요. 채권자(은행)도 손해잖아요."
집행관이 잠시 생각하더니, "그럼 보정명령 한번 넣어볼게요. 근데 결과는 장담 못 해요."
보정명령(법원이 서류 제출을 요구하는 공문)은 집행관의 재량이다. 무례하게 요구하면 절대 해주지 않는다. 정중하고 간절하게 부탁해야 한다.
수상한 움직임... 2주 후 확인된 정보
그렇게 약 2주가 지났다. 그동안 매일 법원에 전화했다.
"혹시 무상거주 확인서 왔나요?"
"아직이요."
이렇게 열흘은 더 지났을까... 드디어!
"오늘 확인해보니 무상거주 확인서가 제출됐네요."
그 순간 심장이 뛰었다. 무상거주 확인서가 제출됐다는 건, 세입자가 보증금 없이 살고 있다는 뜻이다. 이제 정말 입찰할 수 있겠다 싶었다.
무상거주의 의미: 보증금 0원으로 살고 있어서, 낙찰받으면 그냥 명도만 진행하면 된다. 추가 비용 부담이 없다.
자금 마련과 입찰 준비의 스트레스
이제 본격적으로 입찰 준비를 했지만, 자금 계획을 세우는 과정은 또 다른 스트레스였다. 밤마다 엑셀 시트를 붙들고 몇 번이고 계산을 다시 했다. '이렇게 많은 대출을 감당할 수 있을까?', '만약 집이 팔리지 않으면 어떻게 될까?'라는 불안감이 끊이지 않았다.
자금 계획은 다음과 같았다:

현금 자산: 2억 정도
신용대출: 1억
가족 도움: 1억 5천 (이것도 큰 심적 부담이었다. 실패하면 가족에게 어떻게 얼굴을 들 수 있을지...)
나머지: 담보대출

특히 담보대출 부분이 가장 불안했다. 여러 은행을 돌아다니며 "경매 낙찰 후 대출이 가능한가요?"라고 물었을 때, 대부분의 직원들은 난색을 표했다. 몇몇은 아예 "경매로 산 물건은 대출 어렵습니다"라고 잘라 말하기도 했다. 결국 한 은행에서 "낙찰받으면 감정가의 60%까지 대출 가능하다"는 답변을 받았지만, 그것도 100% 확신할 수는 없었다.
모든 금융 기관에 대출 가능 여부를 문의하면서 내 신용도까지 걱정되기 시작했다. 너무 많은 대출 문의가 신용점수에 영향을 미칠 수도 있다는 말을 들었기 때문이다.
결국 모든 자금 계획을 세웠지만, '만약 낙찰받은 후 대출이 거절되면 어떻게 하지?'라는 불안감은 떨쳐버릴 수 없었다. 이런 자금 계획은 미리 세워두지 않으면 낙찰 후 큰 문제가 발생할 수 있기에 더욱 신중하게 접근했다.

경매 자금 계획 핵심

입찰 보증금(감정가의 10%)은 현금으로 미리 준비
낙찰 후 납부 기한 내 조달 가능한 자금 확인
담보대출 가능 여부 사전 확인 필수
비상 자금 최소 5% 추가 확보


입찰 전 깊은 두려움과 내적 갈등
무상거주 확인서를 확인했음에도, 입찰일이 다가올수록 마음이 무거워졌다. 밤에는 잠도 잘 오지 않았다. '혹시 놓친 것이 있지 않을까?' 하는 불안감이 끊임없이 밀려왔다. 6억이 넘는 돈을 걸어야 하는 상황에서 100% 확신은 불가능했으니까.
가장 두려웠던 시나리오는 몇 가지였다:

무상거주 확인서가 위조된 것이라면? - 법원에 제출되긴 했지만, 내용이 사실과 다를 가능성
세입자가 막판에 배당요구를 할 경우 - 낙찰 후 갑자기 배당요구가 들어오면 대처하기 어려움
명도 과정에서 세입자가 버티게 된다면? - 법적 소송으로 이어질 경우 시간과 비용 문제
자금 계획에 차질이 생긴다면? - 대출이 예상대로 나오지 않을 가능성

그중에서도 가장 두려웠던 건 '전문가들도 놓치는 함정이 있을 수 있다'는 생각이었다. 내가 간과한 어떤 법적 절차나 권리가 있어서, 낙찰 후에 예상치 못한 문제가 터질 수도 있다는 불안감이 컸다.
가족들은 더 걱정했다. "그냥 일반 매매로 집을 사는 게 어때?"라는 이야기도 여러 번 들었다. 하지만 내 안에는 이 리스크를 감수하고 도전해보고 싶은 욕구가 더 컸다. 무엇보다 이미 투자한 시간이 아까웠다. 그 많은 전화통화, 법원 방문, 서류 검토... 이 모든 노력이 헛되지 않길 바랐다.
D-day, 입찰 당일의 긴장감
2023년 11월 30일, 드디어 입찰일이 되었다. 전날 밤 거의 잠을 못 이루고, 아침에는 속이 메스꺼울 정도로 긴장했다. 평소 같으면 먹지 않을 위장약을 먹고 법원으로 향했다.
법원 주차장에 차를 대면서도 '지금이라도 그만둘까?'라는 생각이 들었다. 하지만 이미 입찰보증금은 준비해 놓은 상태였고, 뒤로 물러서기에는 너무 많은 것을 투자한 상태였다.
법원에 도착하니 입찰자들이 삼삼오오 모여있었다. 다들 프로페셔널해 보였다. '저 사람들은 나보다 훨씬 많은 경험이 있겠지'라는 생각에 주눅이 들었다.
고민 끝에 감정가의 86.65%인 6억 4,989만원을 써냈다. 솔직히 내가 쓸 수 있는 최대치였다. 써내는 순간, '이게 내 인생의 가장 큰 도박인가?'라는 생각이 스쳤다. 보증금 약 6,500만원 납부하고 입찰서를 제출하는 손이 떨렸다.
제출할 때 담당자가 "이 물건 세입자 있는 거 아시죠?" 하는데 미소지으며 "네, 알고 있습니다"라고 답했다. 속으로는 '내가 20번 전화한 물건인데 모를까봐?' 했지만.
입찰 마감 후 2시간 정도 지나 결과가 발표됐다. 그동안 법원 근처 카페에서 초조하게 기다렸다.
결과 확인하러 갔더니, 담당자가 종이에 적혀있는 금액을 읽어주었다.
"1등: 6억 4,989만원 (신○○)"
"2등: 6억 3,310만원"
딱 1,679만원 차이로 이겼다! 총 4명이 입찰했는데, 나머지 둘은 훨씬 더 낮게 썼다. 다른 사람들은 세입자가 무상거주자인 줄 모르고 위험 부담 때문에 덜 써낸 것이다. 결국 정보력으로 이긴 케이스였다.
낙찰 후 서류 절차
낙찰받고 7일 후 낙찰허가결정이 났고, 14일 후 낙찰허가결정이 확정됐다. 이제 대금 납부할 시간이었다.
원래 대금 납부 기한은 2024년 1월 11일까지였는데, 조금이라도 빨리 소유권을 확보하고 싶어서 확정 당일인 2023년 12월 26일에 바로 납부했다.
빨리 대금 납부하면 좋은 점:

이자 부담이 줄어든다 (돈을 빌렸다면)
세입자와 협상에서 주도권을 잡을 수 있다
다른 채권자들이 뒤늦게 배당요구해도 이미 납부 완료라 안심할 수 있다

대금 납부 직후 바로 등기부등본 열람해보니 아직 내 이름으로 안 돼 있었다. 법원에 문의하니 "보통 2주 정도 걸려요"라는 답변을 들었다.
세입자와의 첫 만남
드디어 소유권이 내 이름으로 넘어온 날, 바로 세입자에게 연락했다. 물건 서류에서 찾은 전화번호로 연락했다.
"안녕하세요, 철산동 주공아파트 새로 낙찰받은 사람인데요..."
세입자 목소리가 떨리는 것을 느낄 수 있었다. 만나서 이야기하자고 했는데, 처음에 많이 겁먹은 것 같았다. 카페에서 만났는데, 생각보다 젊은 여성이었다.
이야기를 들어보니 정말 안타까운 상황이었다. 소유자(황○○)는 이 여성의 어머니였고, 어머니는 아들(세입자의 오빠)의 사업 자금을 위해 집을 담보로 대출을 받았다고 했다. 그런데 사업이 망하면서 어머니는 파산 신청을 하게 됐고, 딸(현 세입자)은 무상으로 엄마 집에 살고 있었던 것이다.
솔직히 마음이 좀 아팠다. 하지만 비즈니스는 비즈니스... 집을 비워달라고 요청했다.
경매는 누군가의 불행 위에 서 있다는 점은 항상 마음에 담아두어야 한다. 그 사실을 인정하고, 최대한 인간적으로 대하는 게 중요하다.
명도 협상
세입자가 처음에는 울먹이며 6개월만 더 살게 해달라고 했다. 근데 나는 일단 단호하게, "법적으로는 당장 나가셔야 하는데, 그래도 시간을 드리고 싶어요. 3개월 어떠세요?"라고 제안했다.
세입자가 "이사비도 주시나요?"라고 물었다.
"무상거주 확인서가 있어서, 이사비는 어렵습니다."
세입자가 조금 놀라는 표정을 지었다. 내가 무상거주 확인서의 존재를 안다는 걸 몰랐던 것 같았다.
가장 중요한 건 무조건 문서로, 자필 서명을 받는 것이다. 계약서 작성은 인터넷에서 '명도 합의서' 양식 다운받아서 내 상황에 맞게 수정했다. 법적 효력을 위해 '건물인도 합의각서'라는 제목으로 두 장 만들어서 각각 한 장씩 가졌다.

명도 합의서 핵심 항목

정확한 명도 날짜와 시간 (예: 2024년 3월 30일 오전 11시까지)
매수자 방문 시 집 보여주는 것에 대한 협조 의무
관리비, 공과금 등 모든 비용 세입자 부담
이사비 등 금전적 요구 일체 없음 (중요!)
약속 불이행시 손해배상 의무 (예: 월 100만원)


이런 건 절대 구두로 하면 안 된다. 못 믿을 사람이라서가 아니라, 명확하게 하는 게 서로에게 좋다. 나중에 "이사비 달라" 하는 상황을 방지할 수 있다.
집 팔기 준비
이제 집을 팔아야 하는데, 세입자가 3월까지 산다고 하니 고민이었다. 동네 베테랑 부동산 중개인의 조언을 들었다.
"세입자 나가고 집 고치고 내놓으면 시간 많이 걸려요. 지금이라도 집 보여주게 해달라고 하시고, 세입자 계약서도 보여줘서 언제 나가는지 확실하게 하세요. 그럼 미리 계약할 사람 있을 수 있어요."
그래서 세입자에게 주 2회 집 보여주는 날을 정했다. 화요일 오전, 금요일 오후로. 세입자도 나가야 한다는 걸 알고 있으니 협조적이었다.
처음에 집 보러 온 사람들 반응은 미온적이었다.
"집이 좀 오래됐네요."
"리모델링 비용이 많이 들 것 같은데..."
그러다가 한 40대 남성이 왔는데, 이 사람이 재건축에 관심이 많았다. 집 상태보다 입지와 재건축 가능성을 더 중요하게 보는 듯했다.
기적의 매수자 등장
놀라운 건 세입자가 아직 살고 있을 때, 벌써 매수자를 찾았다는 것이다. 2024년 1월 15일, 세입자 나가기 2달 전에 계약했다.
매수자가 집을 둘러보더니, "이거 다 고쳐야겠네요. 베란다 창호도 교체하고, 바닥, 벽지, 화장실, 주방... 다요."라고 말했다.
내가 걱정스럽게 "그럼 계약 어려울까요?"라고 물었더니, 오히려, "아니요, 제가 직접 리모델링 할 거예요. 대신 가격을 조금만 조정해주세요."라고 대답했다.
이 말을 듣는 순간 속으로 기뻐했다. 일반적으로 경매로 낙찰 받은 집은 수리해서 내놓는 게 보통인데, 이 사람은 수리 안 해도 된다니.
결국 7억 2천만원에 계약했다. 중개 수수료 빼고 정확히 7억 1,760만원이었다.

비용 및 수익 분석

낙찰가: 6억 4,989만원
취득세·등록세 등: 약 3,500만원
기타 비용(교통비, 식비, 문서비용 등): 약 200만원
총 투입 금액: 약 6억 8,689만원
판매 금액: 7억 1,760만원
순수익: 3,071만원

3개월 만에 3천만원 넘게 번 것으로, 투자 수익률로 따지면 약 4.5%이다. 연 수익률로 환산하면 18%가 된다.

양도소득세 절약
여기서 끝이 아니라 양도소득세를 고려해야 했다. 일반적으로 단기 매매(1년 미만)는 세금이 많이 나온다.
다행히 개인사업자(자영업)가 있어서, 사업용 부동산으로 등록했다. 세무사의 조언대로 부가세 과세사업자로 전환해서 거래했더니, 양도세가 많이 줄었다.
세금 절세 포인트:

경매로 낙찰받을 때부터 세금 계획 세우기
개인사업자가 있으면 사업용 부동산 등록 검토
양도세 절세방법 미리 알아보기 (국세청/세무사 상담)

최종적으로 양도세 약 500만원 정도 냈다. 결국 순수익은 2,500만원 정도였다.
그 이상의 가치, 경험
솔직히 말하면, 돈도 중요했지만 이번 경험 자체가 값진 자산이 됐다. 이제 '경매 물건 분석, 세입자 대응, 명도 협상, 매각'의 전 과정을 경험한 사람이 됐으니까.
특히 깨달은 점:

정보의 힘: 남들이 모르는 정보를 얻으면 경쟁에서 이길 수 있다
인내심: 19번 전화는 기본, 포기하지 않으면 길이 열린다
서류의 중요성: 모든 약속은 문서로 남겨야 한다
타이밍의 기술: 때로는 기다리는 것보다 빠르게 행동하는 게 이득이다

돈으로 계산하면 시급이 그렇게 높지 않을 수도 있다. 투자한 시간(약 100시간)으로 나누면 시간당 2.5만원 정도다. 그러나 이 경험은 앞으로의 부동산 투자에 엄청난 자산이 될 것이다.
리얼 노하우 정리

깜깜이 세입자가 있어도 겁먹지 마라

전입일자만 있고 확정일자/배당요구 없으면 무상거주 가능성 높다
법원 집행관 정보가 가장 정확하다
무상거주 확인서 있는지 없는지만 알아도 승부 가능하다


경매 필수 준비물 체크리스트

입찰보증금(감정가의 10%) 미리 준비
신분증, 도장, 통장사본
물건조사 내용 정리한 메모
물건 주변 지도
계산기


협상은 냉정하게, 문서로 확실하게

자필 서명은 필수, "이사비 요구 안 함" 문구 꼭 넣는다
3~4개월 정도 시간 주는 게 적당하다
협상 초반엔 단호하게, 후반엔 부드럽게
감정에 호소하는 상대에게 흔들리지 않는다


예상치 못한 비용 미리 알아두기

취득세·등록세: 낙찰가의 약 4~4.5%
법무사 비용: 30~50만원
관리비 체납액: 명도 전에 확인 필수
집 수리비: 평당 100만원 정도
양도소득세: 단기매매는 세율 높음


입지 좋은 아파트는 세입자 있어도 잘 팔린다

역세권, 재건축 기대 있으면 수리 안 해도 매력적이다
세입자 "언제 나가는지" 확실히 해주면 매수자 신뢰도 높아진다
시세보다 10% 정도 낮게 부르면 빨리 팔린다



실전 적용 팁
이 사례 이후에도 인천의 한 아파트에 도전했지만 실패했다. 감정가의 92%로 입찰했는데도 낙찰자는 95%로 써냈다. 그 물건은 세입자도 있고, 집도 망가져서 수리비만 2천만원은 들어갈 상황이었는데, 어떻게 수익을 낼 생각이었는지 의문이다.
요즘 경매 시장이 너무 과열되어서 좋은 물건 찾기가 어렵다. 그래서 빌라 쪽으로 눈을 돌리고 있다.
빌라 vs 아파트 전략:

아파트: 인기 많고 팔기 쉽지만, 낙찰가가 높아 마진이 적다
빌라: 낙찰가는 낮지만 팔기 어렵고, 수리비가 많이 들 수 있다

빌라는 "역세권 + 2000년 이후 건축 + 주차공간 있는" 물건만 고르고 있다. 이런 조건을 갖춘 빌라라면 아파트보다 투자 수익률이 높을 수 있다.
경매는 정말 재미있는 투자다. 마치 보물찾기 같다. 남들이 모르는 정보를 찾아내고, 리스크를 해결하고, 기회를 잡는 과정이 스릴 넘친다.
하지만 항상 명심해야 할 점이 있다. 이건 누군가의 불행 위에 서 있는 일이다. 그 사실을 인정하고, 최대한 인간적으로 진행하는 게 중요하다.
다음 경매에서는 더 좋은 물건을 더 좋은 조건에 낙찰받을 수 있기를 기대한다.