[Claude Code] 권리분석·세금·지도까지(2) — 비개발자가 Claude Code로 경매 자동화 도구 8일 만에 완성한 이야기

[Claude Code] 권리분석·세금·지도까지 — 비개발자가 Claude Code로 경매 자동화 도구 8일 만에 완성한 이야기

📝 한줄 요약

경매 물건 볼 때마다 등기부·시세·세금을 따로따로 찾아 엑셀에 정리하던 내가, Claude Code로 PDF 하나 올리면 6명의 AI 전문가가 동시에 분석해서 "입찰해 vs 말아"까지 판정해주는 시스템을 8일 만에 만들었다.

바쁘시면 이것만 읽어도 돼요:

• Claude Code로 부동산 경매 분석 자동화 시스템 구축 (8일, 49개 작업)

• PDF 올리면 권리분석가·수익계산가·시세조사관·리스크심판관·전략가·입지분석가 6명이 동시 분석

• 취득세부터 양도세까지 8대 비용 자동 계산 — 하나라도 빠지면 수익 계산 자체를 거부

• 분석 결과가 VWorld 지도 위에 핀으로 꽂히고, 주변 학교·병원·지하철까지 오버레이로 표시

• 핵심 팁: 막히면 증상 그대로 말하기, 작은 것부터 하나씩 붙이기

• Cloudflare Pages로 배포해서 언제 어디서나 접속 가능

🎯 이런 분들께 도움돼요

• 경매 공부는 했는데 권리분석·세금 계산이 복잡해서 실전이 무서운 초보 투자자

• 이미 경매를 하고 있는데 AI를 어떻게 활용할 수 있는지 궁금한 투자자

• 개발자는 아니지만 Claude Code로 반복 업무를 자동화해보고 싶은 분

😫 문제 상황 (Before)

경매 물건 하나를 제대로 검토하려면 할 일이 너무 많다.

등기부등본 펼쳐서 말소기준권리 찾고, 선순위 임차인 있는지 확인하고, 국토부 실거래가 사이트 열어서 시세 조회하고, 엑셀 열어서 취득세·법무사비·명도비·인테리어비·중개보수·양도세까지 하나씩 입력해서 수익률 계산하고...

그러다 보면 어느 순간 체납관리비 빼먹거나, 법인 취득세가 12%인지 모르고 개인 세율로 계산하거나, 토지거래허가구역인지 확인도 안 하고 수익률만 보게 된다.

더 큰 문제는 물건이 하나가 아니라는 것. 동시에 3~4개 물건을 비교하려면 앞에서 분석한 것을 까먹고 처음부터 다시 하게 된다. 반나절이 순식간에 사라진다.

"이걸 AI한테 시키면 안 될까?" 라는 생각이 자꾸 들었다.

🛠️ 사용한 도구

• AI 도구: Claude Code (claude-opus-4-6, claude-sonnet-4-6)

• 특이사항: 개발 경험 없음. 코드는 Claude Code가 다 작성

🔧 작업 과정

Day 1 — "사건번호 하나 넣으면 분석해줘"에서 시작

처음엔 그냥 간단하게 생각했다. AI한테 경매 사건번호 알려주면 분석해주는 거 아닌가? 그런데 Claude Code로 이것저것 만들어보다 보니 생각이 달라졌다.

경매 분석에서 진짜 중요한 건 어떤 원칙으로 판단하느냐였다. 수익이 아무리 좋아도 권리 리스크가 있으면 No-Go. 세전 수익률이 아니라 세후만. 비용은 8가지를 빠짐없이. 이런 원칙들을 먼저 정리해서 AI한테 주입해야 했다.

현 워크스페이스의 구조와 역할 및 사용법을 설명해줘

Claude Code가 폴더 구조를 분석하고, 5인 에이전트 시스템이 어떻게 돌아가는지 설명해줬다. 그리고 바로 첫 번째 물건을 던졌다.

2025타경54427 분석해줘

권리분석가·수익계산가·시세조사관·리스크심판관·전략가가 동시에 돌아가면서 각자 분석 결과를 내놓고, Chairman이 종합해서 최종 판정을 내렸다. 처음 봤을 때 솔직히 좀 놀랐다. "이게 진짜 되네?"

Day 3~4 — 분석이 틀리면 의미 없다: 원칙 강제화

쓰다 보니 문제가 보였다. AI가 세금 계산을 빠뜨리거나, "약 3억 정도"처럼 출처 없는 말을 하거나, 수익이 좋아 보이는 물건에 동조하는 경향이 있었다.

그래서 규칙을 하나씩 박아넣었다.

수익분석을 할 경우 명도비, 체납관리비, 인테리어수리비, 중개보수,
이자비용, 취득세, 법무사비, 양도세를 반영하여 계산하도록
관련된 파일에 적용해줘

이제 이 8가지 중 하나라도 빠지면 수익 계산 자체가 무효 처리된다. 해당 없는 항목도 "0원"으로 명시해야 한다. 그리고 물건 분석을 요청하면 무조건 먼저 물어본다.

경매 물건을 분석할 때는 우선 주소지를 본 후에 조정지역,
토지거래허가구역 여부를 판단해라. 그리고 경매 입찰자의 주택 수를
파악하여 취득세를 판단하고, 매매사업자로 매도할지, 개인으로 할지,
법인으로 할지 구분해서 양도세를 계산하여 수익성을 검토하도록 해줘

그 덕분에 이런 일도 생겼다. 동두천 아파트 분석할 때 법인 취득세 12%가 수익을 잡아먹는다는 걸 AI가 먼저 짚어줬다. "법인 취득세 12%가 수익 잠식 → 매매사업자 전환 강력 권고." 내가 놓쳤을 수도 있었던 부분이다.

Day 5 — PDF 올리면 지도에 핀이 꽂힌다

분석 결과를 더 잘 보고 싶다는 생각이 들었다.

분석한 결과자료를 시각화를 통해 전문성을 올려보자.
주소지를 근거로 입지분석에 필요한 정보를 보여주면 좋겠는데
QGIS가 좋을지 아니면 필요한 지도를 보여주든지 방법을 찾아줘

Claude Code가 옵션을 제시했다. API 키 없이 바로 쓸 수 있는 Leaflet.js + OpenStreetMap 방식. 그렇게 해서 분석 보고서 안에 지도가 들어갔다. 주소를 좌표로 변환하고, 물건 위치에 핀을 꽂고, 입지 점수 바 차트까지.

"오, 이거 진짜 되네?" 순간이 또 왔다. PDF 분석 결과를 보는데 지도가 같이 뜨고, 그 지역 교통·교육·의료 점수가 막대 그래프로 나오는 걸 처음 봤을 때.

Day 7 — QGIS와 VWorld 지도까지 연결하다

그 다음엔 욕심이 생겼다.

내가 조사한 물건의 주소지를 기반으로 QGIS를 이용해서
위치와 정보를 웹을 통해서 보여주도록 하면 좋겠어

Claude Code가 설계해줬다. 분석한 모든 물건을 GeoJSON 파일로 만들고, 이걸 웹 지도와 QGIS 데스크탑이 동시에 읽는 구조. VWorld(국토지리정보원 지도) 기본도·위성·회색을 전환할 수 있고, 학교·병원·지하철역·철도 오버레이를 체크박스로 켜고 끌 수 있다.

지도 위에 내가 분석한 경매 물건들이 판정 색깔별로 핀으로 꽂혀 있고, 그 주변에 학교와 지하철역이 표시된다. 입지를 눈으로 바로 볼 수 있게 됐다.

ALT

한국의 어느 도시의 위치를 ​​나타내는 지도

Day 8 — 완성 직전에 만난 황당한 버그

대시보드에 지도 버튼을 넣고 클릭하면 지도가 뜨게 만들었다. 그런데 문제가 생겼다.

원래 경매물건을 QGIS와 연계해서 브이월드지도에 위치를 표시하고,
학교·병원 등 위치를 레이어로 추가해서 보여주는 기능인데,
대시보드에 이 기능을 추가한 뒤로 오버레이가 동작을 안해

분명히 혼자 실행할 때는 잘 됐는데, 대시보드 안에 집어넣었더니 학교·병원 체크박스가 아예 반응을 안 했다. 뭐가 문제인지 전혀 감이 안 왔다.

증상 그대로 Claude Code에 말했다. 원인이 나왔다. 대시보드가 지도를 iframe이라는 창 안에 넣었는데, 그 창이 내부 클릭 이벤트를 막아버리는 구조였다. 지도 컴포넌트를 완전히 다시 만들어서 해결했다.

여기서 배운 것: 원인을 알아야 질문하는 게 아니다. 증상 그대로 던지면 AI가 원인을 찾아준다.

✅ 결과 (After)

Before vs After

결과물

• 웹 대시보드 (Cloudflare Pages 배포)

• 분석 물건 지도 (VWorld + 학교·병원·지하철 오버레이)

• 물건별 HTML 보고서 (판정 색깔 배지, 에이전트 카드)

• 8일간 분석 완료 물건: 10건+

💬 이 과정에서 배운 AI 활용 팁

효과적이었던 것

1. 원인 몰라도 된다 — 증상 그대로 말하기 체크박스가 왜 안 되는지 몰랐지만 "대시보드에 붙였더니 오버레이가 안 돼"라고 그대로 말했더니 Claude Code가 원인(iframe 이벤트 차단)을 찾아줬다. 내가 기술을 이해할 필요가 없었다.

2. 작은 것부터 하나씩 붙이기 처음부터 "PDF 분석 + 지도 + 대시보드 + 배포"를 한 번에 만들려 했으면 중간에 포기했을 것이다. 분석 먼저 → 지도 추가 → 대시보드 통합 → 배포 순으로 하나씩 붙이니까 매 단계마다 동작하는 걸 확인할 수 있었다.

3. 원칙을 먼저 정리해서 넣기 "세후 수익률만", "권리분석 먼저", "8대 비용 강제" 같은 원칙을 CLAUDE.md에 써두면 매번 설명 안 해도 된다. AI가 알아서 그 원칙대로 분석한다.

이렇게 하면 안 돼요

1. "알아서 잘 해줘"는 통하지 않는다 처음엔 그냥 "분석해줘"만 했는데 세금 빠뜨리고, 출처 없는 숫자 쓰고, 내가 원하는 방향으로 동조하는 경우가 있었다. 원칙과 규칙을 명시적으로 박아넣어야 제대로 돌아간다.

2. 한 번에 너무 많이 바꾸면 뭐가 문제인지 모른다 여러 기능을 한꺼번에 추가하다가 버그가 생기면 원인을 찾기 어렵다. 하나 추가하고 확인, 또 하나 추가하고 확인이 맞다.

🌍 다른 업무에 적용한다면?

이 구조는 경매가 아닌 다른 분야에도 쓸 수 있다.

• 주식 종목 분석: 재무분석가·리스크판단가·수급분석가가 동시에 보고 판정

• 계약서 검토: 법무·세무·리스크 에이전트가 각자 조항 분석

• 부동산 임장 정리: 여러 물건 방문 기록을 지도 위에 올리고 비교

핵심은 같다. 반복되는 판단 업무를 구조화하고, AI한테 원칙을 주입하면 된다.

🚀 앞으로의 계획

1. 실전 입찰 결과 추적 — 분석한 물건의 실제 낙찰 결과를 기록해서 AI 판정 정확도 검증

2. 법원경매 실시간 검색 연동 — court-auction-scraper로 새 물건이 올라오면 자동 알림

3. 재개발·재건축 분석 고도화 — 신통기획·가로주택·모아타운 구역 지도 데이터 연동

📋 재사용 가능한 프롬프트

프롬프트 1: AI 판단 원칙 설정 (CLAUDE.md에 추가)

[분야] 분석 시 다음 원칙을 반드시 지켜라:

1. [핵심 원칙 1] — 이게 충족 안 되면 분석 진행 금지

2. [비용/항목 목록] — 하나라도 빠지면 계산 무효

3. 출처 없는 수치 사용 금지. 모르면 "확인 필요"라고 명시

4. 내 기대에 동조하지 말고 데이터가 말하는 것만 말해

프롬프트 2: 작업 막혔을 때 디버깅 요청

[기능명]이 [언제부터] [어떤 상황에서] 안 돼. [정상 동작하는 경우]에는 잘 됐는데, [문제 상황]에서는 [증상]이 나타나. 원인 찾아서 고쳐줘.

프롬프트 3: 단계별 기능 추가

지금 [현재 동작하는 것]이 있어. 여기에 [추가하고 싶은 기능]을 붙이고 싶어. 기존 기능은 그대로 유지하면서 이것만 추가해줘.

📸 추천 이미지

"문제 상황" 섹션: 엑셀 파일과 여러 브라우저 탭이 열려 있는 화면 — 물건 하나 보려고 열어놓은 창이 5~6개인 상황

"VWorld + 지도 오버레이" 작업 섹션: 경매 물건 핀이 꽂힌 VWorld 지도에 학교(노란 원)·지하철역(파란 원)이 오버레이로 표시된 화면

"결과" 섹션: 웹 대시보드에서 PDF 업로드 후 6인 에이전트 분석 결과가 에이전트 카드로 펼쳐진 화면 전체