준비단계:
4주차 프롬프트를 스터디장님에게 받고, 기존에 제공받은 프롬프트와의 관계를 고려하여 구조를 분석한 결과 투자자 입장에서 임장과 관련된 내용으로 이해하였다.
또한, 2주차, 3주차 교재와의 상관관계를 통해 제공된 교재를 어떻게 잘 활용할 수 있을 지도 판단되었다.
전체 프롬프트 파이프라인(chatAPT 커리큘럼) 분석해 봄.
4주차에는 제공되는 프롬프트를 그냥 사용하는 것보다는 나의 상황에 맞게 변형하여 해보고 싶어, 마침 2월 에 있을 공인중개사를 대상으로 임장 행사(성수지역 등)가 있어, 참여하는 공인중개사들에게 이번 클래스에서 배운 것을 적용하고 싶어.. 임장 코스에 따라 준비하고 체크하고 얻을 수 있는 내용을 프롬프트로 설계하고, 사전 자료로 예시 보고서를 만들어 보고자 했다.
제가 있는 공인중개사 모임에서 초안으로 성수지역 임장 자료를 만들었기에 그 골격을 기반으로 진행해 보았다.
기획단계
뭘 할 것인지 기획하는 건 그다지 어렵지 않았던 것이 우리 모임의 리더들이 성수지역 임장자료 초안을 만들어 두었기에 그 흐름에 맞춰 프롬프트를 설계해 보았다. 자료가 아직 draft 수준이고 아직은 공개하기 어려운 상황이라 자료의 일부만 보여드리면...(대외비?)
이렇게 구체적으로 4개의 테마(섹션)으로 나누어 조별 세부 코스까지 작성해 두었다.
실행단계:
성수지역 임장 자료에서 테마별 주제와 핵심 키워드 정리
각 테마별로 임장에 참여하는 초보공인중개사들에게 제공된 프롬프트와 그 프롬프트를 통한 예시 보고서를 만들어 보았다.
결과물의 구조는
이 중에서 테마 1에 대해서 생성된 프롬프트를 적용해서 나올 수 있는 예시 보고서 내용으로 임장지역의 특성을 반영하고 무엇을 준비하고 무엇을 확인하며 무엇을 얻을 수 있는 지 사전에 시뮬레이션 해보았다.
# 성수전략정비구역 하이엔드 주거 분석 보고서 > **RSA 총동문회 성수동 임장 사전학습 자료** > **작성일**: 2026-02-01 | **작성자**: 부동산 AI 분석 --- ## 1. 성수전략정비구역 개요 ### 1-1. 전체 현황 | 항목 | 내용 | |------|------| | **위치** | 서울시 성동구 성수동1가 72-10 일대 | | **총 대지면적** | 약 16만 평 (52만㎡) | | **총 세대수** | 9,428세대 (임대주택 2,004세대 포함) | | **총 동수** | 55개 동 | | **최고 높이** | 250m (65층) | | **핵심 특징** | 한강변 초고층 주거벨트, 서울 新 랜드마크 | ### 1-2. 왜 주목받나? ``` "압구정 다음으로 손꼽히는 입지" "강남을 뺨치는 성수전략정비구역" ``` - **한강 + 서울숲** 동시 조망 가능 - **65층 초고층** 주거단지 (서울 최고 수준) - **강남 접근성** 우수 (2호선 성수역) - **트리마제를 넘어서는** 프리미엄 기대 --- ### 1-3. 지구별 현황표 | 지구 | 대지면적 | 최고층수 | 세대수 | 일반분양 | 사업비 | 진행단계 | 특이사항 | |------|----------|----------|--------|----------|--------|----------|----------| | **1지구** | 19.4만㎡ | 65층 | 3,019 | 2,000+ | - | 시공사 선정 중 | 최대 규모, 핵심 | | **2지구** | 13.2만㎡ | 65층 | 2,609 | - | 1.8조 | 입찰 유찰 | 사업성 최고 | | **3지구** | - | - | - | - | - | 설계 변경 중 | 설계안 취소 | | **4지구** | - | - | 1,439 | - | 1.36조 | 인허가 심의 | 가장 빠른 진행 | **총합**: 약 9,400~9,500가구 규모의 메가 주거단지 --- ## 2. 지구별 상세 분석 ### 2-1. 1지구 (핵심 사업지) #### 기본 정보 | 항목 | 내용 | |------|------| | 대지면적 | 194,000㎡ | | 건축규모 | 최고 **65층**, 다수 동 | | 세대수 | **3,019가구** (일반분양 2,000가구+) | | 핵심 특징 | 서울숲 + 한강 동시 조망, 사업성/상징성 최고 | #### 사업 진행 현황 | 단계 | 일정 | 상태 | |------|------|------| | 정비계획 결정고시 | 2025.03 | **완료** | | 조합원 투표 (층수) | 2025.04 | **완료** (65층 확정) | | 시공사 선정 | 2025년 내 | **진행 중** | | 착공 예정 | 2027년 이후 | 미정 | | 분양 예정 | 2028년 이후 | 미정 | #### 현재 매물 시세 (2026.01 기준) | 구분 | 평당가 | 비고 | |------|--------|------| | 소형 지분 | **평당 1억~1.1억** | 작년 여름 7,000만원 → 급등 | | 대형 지분 | **평당 8,000만원대** | 상대적 저평가 | | 동양아파트 84㎡ | **40억 원** 호가 | 1지구 내 유일 아파트, 평당 1.3억 | #### 예상 시세 | 구분 | 전용 84㎡ 기준 | 근거 | |------|----------------|------| | 조합원 분양가 | **36억 원** (예상) | 현지 중개사 의견 (비공식) | | 일반 분양가 | **40억 원+** (예상) | 조합원가 + 프리미엄 | | 완공 후 시세 | **70~80억 원** | 트리마제 초과 전망 (낙관적) | #### 핵심 체크포인트 - [ ] 시공사 선정 일정 및 참여 건설사 확인 - [ ] 한강 조망 가능 동/층 확인 - [ ] 분담금 예상액 확인 - [ ] 토지거래허가구역 해제 가능성 확인 --- ### 2-2. 2지구 (사업성 최고) #### 기본 정보 | 항목 | 내용 | |------|------| | 대지면적 | 131,980㎡ | | 건축규모 | 최고 **65층** | | 세대수 | **2,609가구** | | 사업비 | **1조 8,000억 원** (사업성 최고) | #### 사업 진행 현황 - 이슈 발생! | 상태 | 내용 | |------|------| | **입찰 유찰** | 건설사 단 한 곳도 참여 안 함 | | **원인** | 과도한 입찰 조건 | **유찰 원인 상세**: 1. 입찰보증금 **1,000억 원 전액 현금** 납부 요구 2. **컨소시엄 불허** (단독 입찰만 가능) 3. **책임준공 확약** 의무화 → 시공사 선정 **2027년 이후**로 지연 예상 #### 투자 시 주의점 ``` ⚠️ 사업 지연 리스크 높음 - 조합과 건설사 간 조건 협상 난항 - 타 지구 대비 진행 속도 늦어질 가능성 - 장기 투자 관점 필요 ``` --- ### 2-3. 3지구 (가장 불확실) #### 현황 | 상태 | 내용 | |------|------| | **설계자 선정 취소** | 구청 통보 | | **원인** | 서울시 정비계획과 맞지 않는 설계안 제출 | | **향후 절차** | 설계 변경 → 재승인 필요 | #### 투자 시 주의점 ``` ⚠️ 가장 불확실한 지구 - 일정 예측 불가 - 추가 분쟁 가능성 - 보수적 접근 권장 ``` --- ### 2-4. 4지구 (가장 빠른 진행) #### 기본 정보 | 항목 | 내용 | |------|------| | 세대수 | **1,439가구** | | 공사비 | **1조 3,600억 원** | | 핵심 특징 | 한강 인접 입지 | #### 사업 진행 현황 | 단계 | 상태 | |------|------| | 인허가 심의 | **진행 중** (지연) | | 지연 원인 | 한강변 고도제한, 스카이라인 조정 | → 착공 일정 **2026년 이후**로 넘어갈 가능성 #### 투자 포인트 - 4개 지구 중 **가장 빠른 진행** - 한강 **직접 인접** 입지 - 상대적으로 소규모라 **빠른 의사결정** 가능 --- ## 3. 주변 시세 비교 ### 3-1. 인근 주요 단지 시세표 (2026.01 기준) | 단지명 | 입주년도 | 전용84㎡ 시세 | 평당가 | 특징 | |--------|----------|---------------|--------|------| | **트리마제** | 2020 | **50~57억** | 1.5~1.7억 | 한강뷰, 최고급 | | **아크로서울포레스트** | 2020 | **50억+** | 1.5억+ | 서울숲 조망 | | **갤러리아포레** | 2012 | **38~42억** | 1.1~1.2억 | 성수동 대장주 | | **서울숲리버뷰자이** | 2010 | **22~25억** | 0.7억 | 리모델링 추진 | | **성수전략1지구 지분** | - | **지분 매입** | 0.8~1.1억 | 재개발 진행 중 | ### 3-2. 시세 비교 분석 ``` [현재] 트리마제 84㎡: 50~57억 원 [성수전략정비구역 완공 후 전망] - 보수적: 트리마제 수준 (50~55억) - 중립적: 트리마제 + α (55~65억) - 낙관적: 압구정급 (70~80억) → 현재 지분 평당 1억 매입 시, 완공 후 평당 1.5억+ 가능성 ``` --- ## 4. SWOT 분석 ### 강점 (Strengths) | 항목 | 내용 | |------|------| | **입지** | 한강 + 서울숲 + 강남 접근성 (트리플 입지) | | **규모** | 약 1만 세대 메가 단지 (랜드마크 효과) | | **희소성** | 서울 한강변 65층 초고층 허용 지역 극히 드뭄 | | **상품성** | 최신 설계, 대형 건설사 브랜드 예상 | ### 약점 (Weaknesses) | 항목 | 내용 | |------|------| | **진입장벽** | 지분 매입에 수십억 원 필요 | | **갭투자 불가** | 토지거래허가구역 지정 | | **사업 불확실성** | 각 지구별 갈등 및 행정절차 지연 | | **장기 투자** | 완공까지 최소 5~10년 소요 | ### 기회 (Opportunities) | 항목 | 내용 | |------|------| | **브랜드 프리미엄** | 대형 건설사 참여 시 시세 상승 | | **인프라 개선** | 성수 IT진흥지구 확대, 문화콘텐츠 집적 | | **강남 대체** | 강남 대비 상대적 저평가, 대체 수요 | | **한강 조망 희소성** | 신규 한강조망 공급 극히 제한적 | ### 위협 (Threats) | 항목 | 내용 | |------|------| | **금리 리스크** | 고금리 지속 시 고가 주택 수요 감소 | | **정책 리스크** | 재개발 규제 강화 가능성 | | **공급 리스크** | 완공 시점 공급 물량 집중 | | **경기 리스크** | 부동산 경기 하락 시 프리미엄 축소 | --- ## 5. 고객 응대 Q&A ### Q1. 지금 지분 매수해도 될까요? **A.** > "장기 투자(5~10년) 관점이라면 검토 가능합니다. > > **단, 주의사항**: > - 최소 수십억 원 현금 필요 (대출 어려움) > - 토지거래허가구역으로 갭투자 불가 > - 분담금 변동 리스크 존재 > > **추천 대상**: 현금 여유가 충분하고, 장기 보유 가능한 자산가" --- ### Q2. 언제 분양하나요? **A.** > "현재 명확한 분양 일정은 없습니다. > > **예상 일정 (지구별)**: > - 4지구: 가장 빠름 → 2028년 이후 > - 1지구: 핵심 → 2029년 이후 > - 2지구: 지연 → 2030년 이후 > - 3지구: 불확실 > > ※ 시공사 선정 → 착공 → 분양까지 최소 2~3년 소요" --- ### Q3. 완공되면 얼마나 오를까요? **A.** > "확정적으로 말씀드리기 어렵습니다만... > > **시세 전망 (전용 84㎡ 기준)**: > | 시나리오 | 예상 시세 | 근거 | > |----------|-----------|------| > | 보수적 | 50~55억 | 트리마제 수준 | > | 중립적 | 55~65억 | 트리마제 + 랜드마크 프리미엄 | > | 낙관적 | 70~80억 | 압구정급 위상 달성 시 | > > **현재 평당 1억 매입 → 완공 시 평당 1.5억+ 가능성** > 단, 금리/경기/정책 변수에 따라 달라질 수 있습니다." --- ### Q4. 가장 큰 리스크는 뭔가요? **A.** > "크게 4가지 리스크가 있습니다: > > 1. **사업 지연 리스크**: 지구별로 갈등 발생 중. 2지구 입찰 유찰, 3지구 설계 취소 등 > > 2. **분담금 변동 리스크**: 공사비 상승 시 추가 분담금 발생 가능 > > 3. **시장 리스크**: 완공 시점(5~10년 후) 부동산 경기 예측 불가 > > 4. **유동성 리스크**: 지분 거래 시장 규모 작아 매도 어려울 수 있음" --- ## 6. 임장 시 확인사항 체크리스트 ### 현장 확인 (Physical Check) ``` ■ 구역 경계 확인 [ ] 1지구~4지구 경계 위치 파악 [ ] 현재 철거 진행 상황 확인 [ ] 남아있는 건물/시설 상태 점검 ■ 입지 확인 [ ] 성수역/뚝섬역까지 실제 도보 거리 측정 [ ] 한강 조망 가능 지점 확인 (동/층별 차이) [ ] 서울숲 접근성 체크 [ ] 주변 상권/인프라 파악 ■ 분위기 확인 [ ] 인근 신축 단지 (트리마제, 아크로) 외관 비교 [ ] 해당 구역의 미래 변화 상상해보기 ``` ### 부동산 인터뷰 (Interview) ``` ■ 가격/매물 관련 [ ] 현재 매물 가격대 (지구별, 면적별) [ ] 최근 실거래 사례 (언제, 얼마에) [ ] 호가와 실거래 갭 [ ] 급매물 존재 여부 ■ 사업 진행 관련 [ ] 시공사 선정 예상 일정 [ ] 조합 분위기 (갈등 여부) [ ] 분담금 예상액 ■ 수요 관련 [ ] 매수 문의 빈도 [ ] 투자자 vs 실수요자 비율 [ ] 인근 전세 시세 ``` ### 비교 평가표 (임장 후 작성) | 지구 | 입지 | 진행도 | 시세매력 | 리스크 | 종합평가 | |------|------|--------|----------|--------|----------| | 1지구 | /5 | /5 | /5 | /5 | /20 | | 2지구 | /5 | /5 | /5 | /5 | /20 | | 3지구 | /5 | /5 | /5 | /5 | /20 | | 4지구 | /5 | /5 | /5 | /5 | /20 | --- ## 7. 핵심 요약 ### 한 줄 요약 ``` "한강변 65층 초고층 약 1만 세대 메가단지, 트리마제를 넘어설 잠재력. 단, 수십억 자금 필요 + 5~10년 장기 투자 + 사업 지연 리스크 감안해야." ``` ### 투자 적합 대상 | 적합 | 부적합 | |------|--------| | 현금 10억+ 보유자 | 대출 의존 투자자 | | 5~10년 장기 보유 가능 | 단기 시세차익 추구 | | 리스크 감내 가능 | 안정적 수익 선호 | | 성수동 장기 비전 신뢰 | 확정 수익 필요 | --- **분석 기준일**: 2026-02-01 **데이터 출처**: 서울시 토지이음, KB부동산, 호갱노노, 부동산R114, 뉴스 기사 --- ## 참고 링크 - [성수전략정비구역 나무위키](https://namu.wiki/w/%EC%84%B1%EC%88%98%EC%A0%84%EB%9E%B5%EC%A0%95%EB%B9%84%EA%B5%AC%EC%97%AD) - [KB부동산 성수전략정비구역 총정리](https://kbthink.com/realestate/issue/hosing-250619.html) - [헤럴드경제 - 성수1지구 평당 1억원](https://biz.heraldcorp.com/article/10534880) - [머니투데이 - 성수 65층 프리미엄](https://www.mt.co.kr/estate/2026/01/17/2026011615214128689)
1) 프롬프트 템플릿
참여하는 초보 공인중개사들의 활용 방법
4가지 테마의 핵심 요약 정리
4개조의 테마 코스 핵심 포인트를 정리해 보면...
각 테마별 임장 보고서에서 얻을 수 잇는 인사이트를 질문지로 작성을 해보았다.
향후 개업 또는 취업하는 공인중개사들이 지역과 상권을 분석하면서 파악해야 할 훈련과정으로 생각해 보았다.
아직 임장행사는 진행하지 않았지만 사전에 멘토 공인중개사들이 초보공인중개사 위해 시뮬레이션 해볼 수 있는 좋은 경험이었고, 임장 자료가 만들어지면 교육생이 AI를 활용하여 다양한 자료를 생성해 볼 수 있는 메타 프롬프트를 만들 수 잇겠다는 자신감을 얻었다.
최종적으로는 역시 초보공인중개사가 본인이나 투자자, 고객에게 임장을 통해 전달하고자 하는 핵심메세지를 시각화 해 줄 수 있다는 점이었다.
테마 중 첫번째 성수전략정비구역 AI 하인엔드 리포트로 최종 결과를 정리해 보았다.
거시적인 성수 전략 정비구역 분석자료
4개 지구별 정비구역 분석 자료
좀 더 임펙트 있는 자료를 만들기 위하여 AI 시대 공인중개사로서 고객이 직접 참여하는 최종 결론 형태로 앱 배포 형태로 작업하도록 교육함.
meek-rugelach-ee411c.netlify.app
소개
초보 공인중개사에게 다양한 부동산 컨텐츠를 전달하는 사람으로서, 부동산 임장 과정 역시 감각 으로만 습득하는 지식이 아니라 AI와 융합하여 교육생 자신 뿐만 아니라 행사를 기획하는 사람으로서 사전에 시뮬레이션 하므로써 교육생의 최고 도달 지점(인사이트, 정보 등)을 예측하여 소통과 지도를 차별화하여 그들의 역량에 맞는 업무를 선정하는데 도움을 줄 것으로 판단하였다.😄
결과와 배운 점
누군가의 좋은 결과물이 나와 나의 상황에는 좋은 데이타가 될 수 있다는 걸 4주차에 걸쳐 다시 한번 알게 되었고, 그 결과물을 그대로 사용할 것이 아니라 나에게 맞도로 modify 하여 사용하는 것이 가치 있는 일이며 ai 를 잘 활용하는 것이라고 느꼈다.
향후 계획
이번 사례로는 교육생을 위한 프롬프트를 제공, 예시 보고서 제공이었으나 앞으로는 아래 표 5번 이후로 더 확장하여 활용해 볼 계획임.
도움 받은 글 (옵션)
클래스에서 제공된 자료와 스터디장님의 조언
