非아파트 투자 분석 앱 실패기.

[PRD] Golden Guide - 부동산 투자 분석 플랫폼
"빠르고 정확한 자료 분석으로 투자"

전문가 패널
이름	역할	경력
연아	기획 전문가	프로그램 기획 대상 4회 수상
다미	투자 분석가	10년차 무실패 부동산 투자 분석
경아	개발 전문가	멀티플레이어 개발자
영이	중개 전문가	12년차 현장 경험
개발 환경: Antigravity + Claude Code
작성일: 2025년 2월

1. 프로젝트 개요

1.1 프로젝트 목표
광범위한 부동산 데이터를 취합하여 전문가 수준의 투자 분석 및 가이드를 제공하는 플랫폼을 구축한다. 개인 투자자와 세입자 모두가 데이터 기반의 합리적인 의사결정을 내릴 수 있도록 지원한다.
1.2 핵심 가치
가치	설명
정확성	공공데이터 API 기반의 검증된 정보만 사용
신속성	실시간 데이터 연동으로 최신 정보 제공
직관성	지도 기반 시각화로 한눈에 비교 가능
실용성	투자자와 세입자 모두를 위한 맞춤 분석
1.3 대상 사용자
부동산 투자자: 단독주택, 다가구, 다세대 매물의 투자 가치를 분석하고자 하는 개인
세입자: 합리적인 전세/월세 금액을 파악하고자 하는 임차인
중개업자: 고객에게 데이터 기반 컨설팅을 제공하고자 하는 전문가

2. 전문가 토론 Round 1: 핵심 기능 정의
주제: 플랫폼이 반드시 제공해야 할 핵심 기능은 무엇인가?

✅ Round 1 합의사항
code
Code
핵심 기능 6가지 확정:
1. 지도 기반 실거래가 시각화 (V-World 연동)
2. 매물 선택 시 건축물대장 통합 표시
3. 호재 팩트 카드 (예측 없이 사실만)
4. 투자 분석 점수 (검증 가능한 지표만)
5. 세입자용 적정 임대료 제안
6. 데이터 시각화 대시보드

3. 전문가 토론 Round 2: 데이터 소스 및 기술 설계
주제: 어떤 데이터를 어디서 가져오고, 어떻게 연동할 것인가?

✅ Round 2 합의사항
code
Code
데이터 소스 확정:
- 실거래가: 공공데이터포털 국토교통부 API (단독/다가구, 연립/다세대)
- 건축물대장: 건축HUB API (총괄표제부, 표제부, 층별개요)
- 지도: V-World WMTS/WMS API
- 재개발정보: 서울열린데이터광장 API (서울 한정, 타 지역은 추후 확장)
- 금리: 한국은행 ECOS API

제외 항목:
- 공실률 (공공데이터 미제공) → 거래량 추이로 대체
- 민간 서비스 크롤링 (법적 리스크) → 미구현

기술 설계:
- On-Demand 방식: 사용자가 지역 선택 시 API 호출
- 캐싱: 동일 지역 데이터 24시간 캐싱으로 API 호출 절약
4. 전문가 토론 Round 3: 투자 분석 로직 및 UI/UX
주제: 투자 점수는 어떻게 계산하고, 화면은 어떻게 구성할 것인가?

✅ Round 3 합의사항
code
Code
투자 점수(IS) 공식 확정:
IS = (전세가율점수 × 0.30) + (노후도점수 × 0.20) + (거래활성도 × 0.20) + (호재점수 × 0.15) + (금리민감도 × 0.15)

호재 단계별 점수:
미지정(0) → 기본계획(20) → 구역지정(40) → 조합설립(60) → 사업시행(80) → 관리처분(100)

UI 구조:
- 3-Panel 레이아웃 (필터 | 지도 | 상세정보)
- 상세정보 5개 탭: 기본정보, 건축물대장, 실거래추이, 투자분석, 호재정보
- 최대 3개 매물 비교 기능

기술 스택:
- Frontend: React + Next.js + Recharts
- Backend: FastAPI (Python)
- Map: V-World JavaScript API


5. 최종 합의 사항

5.1 구현할 기능 (Scope In)
No	기능명	상세 설명
1	지도 기반 실거래가 표시	V-World 지도에 단독/다가구/다세대 매매/전세/월세 실거래가를 마커로 표시. 법정동 단위 조회.
2	건축물대장 연동	매물 클릭 시 건축물대장 정보 표시 (용도, 면적, 준공연도, 위반건축물 여부 등)
3	호재 팩트 카드	재개발/재건축 진행 단계, 역세권 여부, 학군, 편의시설을 카드 형태로 표시 (예측 없이 사실만)
4	투자 분석 점수 (IS)	전세가율, 노후도, 거래활성도, 호재, 금리민감도 5개 지표 기반 종합 점수 산출
5	세입자 적정 임대료	선택 지역의 전세/월세 평균, 범위, 사용자 조건 기반 적정가 제안
6	데이터 시각화	실거래가 추이 차트, 전세가율 변화, 투자 점수 레이더 차트 등
7	매물 비교	최대 3개 매물을 선택하여 주요 지표 나란히 비교

5.2 구현하지 않는 기능 (Scope Out)
제외 기능	제외 사유
미래 가격 예측	검증 불가능한 예측은 허튼 정보가 될 수 있음
공실률 표시	공공데이터로 제공되지 않음
민간 매물 크롤링	법적 리스크 (저작권, 이용약관 위반 가능성)
실시간 매물 알림	공공 API 호출 제한으로 실시간 불가
서울 외 재개발 정보	타 시도 API 미제공 (추후 확장 예정)


6. API 명세서 (실제 엔드포인트)
아래는 실제 구현 시 사용할 공공 API의 정확한 정보입니다. 모든 API는 인증키 발급 후 사용 가능합니다.
6.1 국토교통부 실거래가 API
항목	내용
신청 URL	https://www.data.go.kr/data/15126469/openapi.do
호출 예시	http://apis.data.go.kr/1613000/RTMSDataSvcSHRent/getRTMSDataSvcSHRent?serviceKey=KEY&LAWD_CD=11110&DEAL_YMD=202401
필수 파라미터	LAWD_CD (법정동코드 5자리), DEAL_YMD (계약년월 6자리)
제공 데이터	단독/다가구, 연립/다세대의 매매, 전세, 월세 실거래가
호출 제한	일 1,000건 (추가 신청 시 확대 가능)
6.2 건축물대장 API
항목	내용
신청 URL	https://www.data.go.kr/data/15134735/openapi.do
제공 기관	건축HUB (hub.go.kr)
필수 파라미터	sigunguCd (시군구코드), bjdongCd (법정동코드), bun (번), ji (지)
제공 데이터	총괄표제부, 표제부, 층별개요, 전유공용면적, 위반건축물 등
6.3 V-World 지도 API
항목	내용
신청 URL	https://www.vworld.kr/v4po_apiappl_s001.do
지도 타일	https://api.vworld.kr/req/wmts/1.0.0/{KEY}/Base/{z}/{y}/{x}.png
토지정보	https://api.vworld.kr/req/data?key={KEY}&domain={DOMAIN}&service=data&request=GetFeature&data=LP_PA_CBND_BUBUN
좌표계	EPSG:5179 (Korea 2000), 프론트에서 EPSG:4326(WGS84)로 변환 필요
6.4 서울시 재개발/재건축 API
항목	내용
제공처	서울 열린데이터광장 (data.seoul.go.kr)
데이터셋	서울시 재개발 재건축 정비사업 현황 (OA-2253)
제공 정보	사업명, 위치, 면적, 진행단계, 조합원수, 시공사 등
제한사항	서울시 한정 (타 시도는 별도 API 또는 미제공)
6.5 한국은행 ECOS API
항목	내용
신청 URL	https://ecos.bok.or.kr/api/
기준금리 코드	722Y001 (한국은행 기준금리)
호출 예시	https://ecos.bok.or.kr/api/StatisticSearch/{KEY}/json/kr/1/10/722Y001/M/202301/202312/


7. 데이터 스키마
7.1 Property (매물 정보)
필드명	타입	설명
id	string	고유 식별자 (PNU 기반)
address	string	지번 주소
road_address	string	도로명 주소
lat	float	위도 (WGS84)
lng	float	경도 (WGS84)
property_type	enum	단독주택 | 다가구 | 다세대 | 연립
building_ledger	JSON	건축물대장 정보 (API 응답 전체)
7.2 Transaction (거래 정보)
필드명	타입	설명
property_id	string	매물 ID (FK)
transaction_type	enum	매매 | 전세 | 월세
price	int	거래가격 (만원)
deposit	int	보증금 (월세 시, 만원)
monthly_rent	int	월세 (만원)
contract_date	date	계약일
area	float	전용면적 (㎡)
7.3 InvestmentAnalysis (투자 분석)
필드명	타입	설명
property_id	string	매물 ID (FK)
jeonse_ratio	float	전세가율 (%)
building_age_score	int	노후도 점수 (0~100)
transaction_activity	int	거래활성도 점수 (0~100)
development_score	int	호재 점수 (0~100)
interest_sensitivity	int	금리민감도 점수 (0~100)
total_score	float	종합 투자 점수 (IS)
calculated_at	datetime	분석 시점


8. 화면 흐름도
8.1 투자자 흐름
code
Code
[메인] → [지역 선택] → [지도에서 매물 탐색] → [매물 클릭] → [상세 정보 확인]
                                                              ↓
                        [기본정보 탭] → [건축물대장 탭] → [실거래 추이 탭] → [투자분석 탭] → [호재정보 탭]
                                                              ↓
                                      [비교하기 버튼] → [최대 3개 선택] → [비교 화면]
8.2 세입자 흐름
code
Code
[메인] → [세입자 모드 선택] → [지역 선택] → [조건 입력 (보증금/월세 범위)]
                                                    ↓
              [해당 지역 전세/월세 실거래 통계] → [적정 임대료 범위 제시] → [유사 매물 목록]
8.3 화면 레이아웃 (투자자 메인)
code
Code
┌─────────────┬────────────────────────────┬─────────────┐
│  [좌측 패널] │      [중앙 - V-World 지도]    │  [우측 패널] │
│             │                              │             │
│  시도 선택   │                              │ 선택 매물 정보│
│  시군구 선택 │         🏠 매물 마커          │ ─────────── │
│  읍면동 선택 │         (클릭 시 팝업)        │ [기본][대장] │
│  ─────────  │                              │ [추이][분석] │
│  매물 유형   │       ┌─────────────┐        │ [호재]      │
│  ☑ 단독주택 │       │ 가격: 3.2억  │        │ ─────────── │
│  ☑ 다가구   │       │ 유형: 다가구 │        │ 투자점수:   │
│  ☑ 다세대   │       │ 전세가율:78% │        │   72점      │
│  ─────────  │       │ [상세보기]   │        │             │
│  거래 유형   │       └─────────────┘        │ 전세가율:78%│
│  ☑ 매매    │                              │ 노후도: 65점│
│  ☑ 전세    │                              │ ─────────── │
│  ☑ 월세    │                              │ [비교담기]  │
│  ─────────  │                              │ [저장하기]  │
│  가격 범위   │                              │             │
│  [슬라이더]  │                              │             │
└─────────────┴────────────────────────────┴─────────────┘


9. 구현 로드맵
단계	기간	주요 작업
1단계	1~2주	API 인증키 발급 및 테스트<br>
• 공공데이터포털 4종 API 신청<br>
• V-World API 신청<br>
• ECOS API 신청<br>
• 각 API 호출 테스트 및 응답 확인

2단계	2~3주	백엔드 API 게이트웨이 구축<br>
• FastAPI 기반 통합 API 서버<br>
• 공공 API 호출 → 정규화 → 캐싱<br>
• 투자 점수(IS) 계산 로직 구현

3단계	3~4주	프론트엔드 UI 개발<br>
• Next.js 프로젝트 셋업<br>
• V-World 지도 연동<br>
• 3-Panel 레이아웃 구현<br>
• 상세정보 탭 UI

4단계	2~3주	데이터 시각화 및 분석 기능<br>
• 실거래가 추이 차트 (Recharts)<br>
• 투자 점수 레이더 차트<br>
• 비교하기 기능

5단계	1~2주	세입자 기능 및 마무리<br>
• 세입자 모드 UI<br>
• 적정 임대료 계산 로직<br>
• 테스트 및 버그 수정

예상 총 개발 기간: 10~14주

10. 리스크 및 제약사항
리스크	상세 내용	대응 방안
API 호출 제한	공공데이터포털 API는 일일 1,000건 제한이 있으며, 전국 데이터 실시간 조회 불가	On-Demand 방식 + 24시간 캐싱
데이터 지연	실거래가는 신고 후 약 1개월 후 공개됨	UI에 데이터 기준일 명시
좌표계 불일치	V-World(EPSG:5179)와 일반 지도(WGS84) 좌표계 다름	proj4js 라이브러리로 변환
재개발 정보 제한	서울시만 API 제공, 타 시도는 미제공	서울 우선 개발, 추후 확장
개인정보 제한	단독/다가구는 상세 주소(동/호) 미공개	지번 단위까지만 표시

⚠️ 핵심 원칙 재확인
code
Code
1. 구현 가능한 것만 기획한다 
   - 모든 기능은 실제 공공 API로 구현 가능해야 함

2. 의미 있는 분석만 제공한다 
   - 검증된 지표만 사용, 근거 없는 예측 금지

3. 허튼 정보는 절대 표시하지 않는다 
   - 공공데이터 출처 명시, 가공 로직 투명하게 공개