소개
이번 주 스터디에서 스터장이 준 ‘마지막 프롬프트 리스트’를 실제로 실행해봤어요. 목표는 간단했습니다 🙂
지난주 Part5~Part6 흐름에서 뽑아낸 도봉구 창동 추천 단지 3개를 대상으로
실거래(매매/전세)로 검증해서
“지금 매수 타이밍인가?” + “적정가가 얼마인가?”를 판단하기
그런데 실행해보니… 결론이 꽤 현실적이었습니다.
✅ 추천 단지 3곳 중 2곳은 ‘세대수가 너무 작은 비선호 단지’였고
✅ 나머지 1곳은 예산 초과
✅ 게다가 세대수가 적다 보니 실거래 표본이 부족해서 수익률 분석(2년 보유)이 성립되지 않음
이 과정을 통째로 사례로 남겨, 스터디원들이 “프롬프트를 더 강하게” 만들 수 있게 정리해봅니다 🧩
진행 방법
아래는 제가 실제로 실행한 흐름이에요. 핵심은 ‘결론보다 표’ 입니다.
1) 실행한 프롬프트 구성(3종)
(1) Part7: 여러 단지 심층 비교 분석(P7-01)
단지 특징/상품성/장단점을 정량 점수화(0~5)
표(데이터) → 근거 → 시나리오 → 최종 의사결정
# P7-01: 여러 단지 심층 비교 분석
- 입력: 단지 2~3개, 투자목적, 자금조건, 관심면적
- 출력: 비교표 + 상세근거 + 시나리오 + 최종의사결정
핵심 규칙:
- 출처 필수(임의 수치 금지)
- 최신 실거래 우선
- 리스크 2점 이하면 자동 보류
- 예산 초과 단지는 현실 매수 불가 명시
(2) 실거래 기반 ‘매수 타이밍/적정가’ 판단 프롬프트
DATA PACK(6개 표)부터 채우고
적정가 3모델(A/B/C)로 범위를 만들고
갭투자/타이밍 모드로 판정
# 실거래 기반 매수 타이밍/적정가 판단
Mission:
1) DATA PACK(6개 표) 먼저 작성
2) 적정가 범위(3가지 모델) 산출
3) 모드별 판정(갭투자/타이밍)
4) 30/60/90일 실행 트리거 설계
Fail-fast:
- 최근 12개월 실거래 5건 이상 부족
- 전세 실거래 1건 이상 부족
- 비교단지 3개 이상 밴드 부족
→ 2개 이상 부족이면 ‘조건부/보류’
(3) 2020~2025 “2년 보유” 수익률 분석 프롬프트
직거래 제외
매매가 상승률 + 갭투자 수익률 동시 산출
# 2년 보유 수익률 분석(2020~2025)
규칙:
- 실거래만 사용(직거래 제외)
- 2년 보유 구간별 수익률 계산
- 비용(세금/이자) 미반영 명시
- 전세가율 80%↑ 구간은 깡통전세 리스크 경고
2) 데이터 수집 전략(현실 버전)
프롬프트에는 “아실/국토부/부동산원/KB 등 A~C등급 소스”를 적어두었지만,
실제 실행에서는 아래 순서가 가장 빨랐습니다.
1순위(정답 확인용): 국토부 실거래가 공개시스템(RTMS) / 지자체 실거래 페이지
2순위(빠른 탐색/보조): 아실(asil.kr)
3순위(환경 해석): 한국은행 기준금리, 금융위(스트레스 DSR), 공급(입주물량)
🧠 포인트: “시세/호가”는 참고는 하되, 결론은 실거래 기반으로만 내리기로 했습니다.
3) 실제 실행에서 부딪힌 ‘에피소드’
✅ 에피소드 A — ‘추천 단지’가 현실 매수 대상이 아니었다
추천 3개 중 2개가 세대수가 너무 적은 단지
세대수가 적으면:
실거래 표본이 적어서 가격 밴드/추세 판단이 어려움
매도 시 유동성(거래절벽) 리스크가 커짐
✅ 에피소드 B — 남은 1개는 예산 초과
프롬프트 상 “예산/월 상환 한도”가 있어도
초기 필터링이 약하면 분석 시간이 ‘예산 초과 단지’에 낭비될 수 있음
✅ 에피소드 C — 수익률 분석이 ‘보류’로 끝났다
“2년 보유 수익률”은 매수연도와 정확히 2년 뒤 매도연도의 실거래 페어가 있어야 계산 가능
그런데 표본이 부족하면 구간이 성립 자체가 안 됨
결과와 배운 점
1) 이번 실행의 결과(요약)
✅ 추천 단지 3곳 중 2곳 → 비선호 + 소규모(세대수 적음)
✅ 나머지 1곳 → 예산 초과
✅ 소규모 단지 특성상 → 실거래 부족 → 수익률 분석 불가(보류)
결론은 이 한 문장으로 정리됩니다.
“표(DATA PACK)를 채우지 못하면, 결론이 아니라 ‘보류’가 정답이다.”
2) 프롬프트 개선 포인트(내 투자 철학 기준)
저는 이번 경험으로 “현재 프롬프트에 개선할 점이 있다”는 확신이 생겼어요.
다만, 이건 투자 철학(선호/회피 기준)에 따라 달라지니까, 각자 기준을 넣어 프롬프트를 튜닝하면 좋습니다 🙌
✅ 개선 1 — ‘세대수 최소 조건’을 Fail-fast에 넣기
예: 300세대 이상만 분석
이유: 소규모 단지는 유동성 리스크 + 데이터 부족이 구조적
✅ 개선 2 — 예산 초과를 “초 기 필터”로 강제
예: 분석 시작 전에
(호가/실거래 추정) 가격이 예산 상단을 넘으면 즉시 탈락 또는 예산의 +1~2억 내외까지만 포함
✅ 개선 3 — “수익률 분석 가능성”을 먼저 체크
2년 구간 분석은 특히 표본 의존도가 커서,
최근 5년간 ‘연도별 실거래’가 충분한지
전세 실거래가 연속으로 있는지
먼저 확인하고 들어가야 시간 낭비가 줄어듭니다
✅ 개선 4 — 비교단지(컴프) 수를 최소 3개 이상으로
비교단지 후보가 2개면 밴드 추정이 흔들리기 쉬움
“유사 입지/연식/세대수” 3개 이상 확보를 프롬프트에 강제하면 더 안정적
4) 독자에게 남기는 한 문장 💬
프롬프트는 만능이 아니라 ‘투자 철학을 담는 그릇’이다.
그래서 반드시 내 철학(세대수, 유동성, 리스크 선호)을 반영해 프롬프트를 개인화해보자.
도움 받은 글 (선택)
아래는 이번 실행에서 “정답 확인/환경 해석”에 도움이 되는 공식/대표 소스들입니다.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템(RTMS)
- 아실(asil.kr) : 아파트 실거래/전세 실거래 탐색
- 한국은행 : 통화정책방향/기준금리 발표
- 금융위원회 : 스트레스 DSR(가계부채 관리) 자료
- (선택) 부동산R114 : 입주물량/공급 참고
면책 조항
본 글은 실거래 기반 분석 프롬프트 실행 사례이며,
취득세/양도세/이자/수수료 등 비용은 포함하지 않은 단순 수익률/판정 관점입니다.
과거 데이터가 미래를 보장하지 않습니다.
