안녕하세요.
10기 에단입니다. 이번 지피터스 캠프, AI와 재테크 방에 참여하면서 부족하지만 내가 알고 있는 지식을 AI를 통해 확장해보는 시도를 해보고 있습니다.
상대적으로 AI 재테크 게시판에 글이 많지가 않은 것은데 아마도 주제가 주제이니만큼(?) 선뜻 생각보다 자신의 생각을 나누기도 조심스럽고, 무엇보다 AI를 활용한 사례를 만들어 나가기가 어렵다는 생각을 해보았습니다. 그래서 부족하지만 저와 비슷한 고민을 하시는 분들게 작은 도움이 될까 싶어 생각나는 대로 글로 남겨봅니다.
오늘은 내 집 마련을 위해 고민하는 후배에 대해 도움을 주는 컨셉으로 글을 전개해보도록 하겠습니다.
<기본 사항>
1. 열심히 성실히 살아가고 있는 후배는 현재 생애 첫 내 집 마련을 하려고 결심
2. 회사 일만 알고 부동산에 대한 지식과 인공지능에 대한 지식 또한 거의 없음, 엑셀은 간단한 수식 등 사용할 수 있음
3. 내 집 마련은 일생 일대의 중요한 결정으로 어떠한 기준으로 해야하는지, 특히 아파트의 가격 평가는 어떻게 해야하는지 궁금함
제가 후배에게 코칭 하고자 하는 핵심 내용은 다음과 같습니다.
------------------------------------------------------
Part 1. 부동산 기본 용어 및 지식(전세가율의 개념)
Part 2. 전세가율을 활용한 아파트 가격 평가의 한가지 방법
- 전세가율, 거품지수, 가격평가(평균 전세가율 역산)
Part 3. GPT를 활용해 나만의 아파트 투자 Tool 만들기 시범 (엑셀 VBA 활용)
Part 4. 부동산 데이터를 제공하고 GPT에게 의견 구하기
Part 5. 유의점 및 한계, 그리고 제안
------------------------------------------------------
< Part 1. 부동산 기본 용어 및 지식(전세가율의 개념) >
후배에게 손글씨로 설명한 내용을 GPT에게 학습시키기 위해 GPT4에게 OCR 기능을 활용해서 정리를 요청해 봅니다.
몇 차례 에러를 내더니 결국 다음과 같은 외계어를 출력해줍니다 ;;
2. (그래, 넌 아니구나...) 바로 한글 OCR 최강자 아숙업에게 부탁을 해봅니다.
역시 실망시키지 않습니다. 무엇보다 속도도 빠르구요.
< Part 2. 전세가율을 활용한 아파트 가격 평가 방법 (나만의 노하우)>
1. 후배에게 아파트 가격 평가를 위한 <배경지식>을 설명해줍니다.
친한 후배인 만큼 제가 따로 생각하고 정리한 거품지수의 개념도 알려줍니다.
(따지고 보면 조금 더 디테일하게 설명해야 할 필요성이 있지만 부동산 강의 그 자체가 아닌만큼 대략적인 내용으로 말씀드립니다)
<배경지식>
---------------------------------------------------
1) 전세가율= (전세가/매매가) * 100
* 전세가= 실 사용가치
* 매매가= (실 사용가치+투자가치)
(전세가율의 경우 서울이나 그나마 수도권에서 좀 더 유의미한 지표, 지방의 경우 원래 전세가율이 높게 형성되는 곳이 많음)
2) 전세가율의 의미
① 전세가율이 낮다: 매매가격 대비 전세가격이 낮다
② 전세가율이 높다: 매매가격 대비 전세가격이 높다.
3) 거품지수= 평균 전세가율- 현재 (해당 월) 전세가율
① 거품지수가 높다
-현재 전세가율이 평균 전세가율보다 낮다 (전세가 대비 매매가격이 많이 상승한 상태)
② 거품지수가 낮다
- 현재 전세가율이 평균 전세가율보다 높다 (매매가격 대비 전세가격이 많이 상승한 상태)
---------------------------------------------------
2. 평균 전세가율 활용한 아파트 가격 평가의 한 예시 설명
: 아파트 가격에 집착(?)하는 후배를 위해 제가 알고 있고 사용하는 가격 평가의 기준 중 하나를 소개합니다.
오늘 알려줄 내용은 평균 전세가율을 역산한 적정 매매가를 찾고 현재 호가와 비교해보는 것입니다.
물론, 자산의 가격을 완벽하게 평가하는 기준이라는 것은 세상에 존재하지 않습니다. 싸다, 안싸다의 기준도 사람마다 다를 것이구요. 저 또한 가격을 평가하는 몇 개의 기준을 세우고 함께 분석해서 최종적으로 결정하는데 오늘은 단지 그 중에 하나를 알려주는 것임을 이야기합니다.
* 아파트 가격 평가(평균 전세가율 활용, 84형 국평 기준)
1) 해당 아파트의 현재까지의 평균 전세가율을 계산
2) 입주 가능한 현재 중층 이상의 전세 호가를 파악(네이버 부동산)
① 전세가율= 전세가 / 매매가이므로 현재 전세 호가를 기준으로 평균 전세가율에 맞는
매매가격을 역산(이를 편의상 적정 매매가격이라고 정의)
② 위를 고려한 (적정) 매매가격 = (현재) 네이버 전세호가 / 평균 전세가율
3) 가격 평가
- 현재 네이버 매매호가와 위에서 역산한 (적정) 매매가격와의 차이를 계산
<▲ 실제 샘플 예시>
- 신도림 4차 이편한의 경우 평균 전세가율에 현재 전세가격(호가)를 역산하여 계산한 적정 가격은 15억 6,596만원이며 이를 현재 네이버 매매호가와 대비했을 때 6,596만원 정도의 안전마진(?)이 있다고 해석 (물론, 단지 하나의 기준이고 예시임을 다시 한 번 강조합니다)
< Part 3. GPT를 활용해 나만의 아파트 투자 Tool 만들기 시범 (엑셀 VBA 활용) >
1) 제가 엑셀 VBA로 직접 만들어 사용하는 부동산 관련 엑셀 Tool 등을 보여주고 이와 같이 자신이 필요한 투자 Tool을 만들어 사용할 수 있도록 알려줍니다.
2) VBA를 잘 몰라도 GPT를 활용해 여러 개의 원소스(여기서는 KB부동산 시세 활용)를 한 곳에 취합하고 원하는 형태로 가공하고 차트를 자동으로 생성하도록 하는 방법에 대해 시범을 보여줍니다 (글이 너무 길어지므로, 전세가율을 역산하고 이에 따른 가격평가를 구하는 부분을 vba 코드로 요청한 과정만 스크린샷으로)
이렇게 GPT의 도움으로 쉽게 할 수 있음을 후배에게 시범을 보여주면서 뼛속까지 문과에다가 코딩의 코도 모르던 내가 힘들게 엑셀 vba를 공부했던 지난 시간이 생각나 눈물이.... ㅠㅠ
<Part 4. 부동산 데이터를 제공하고 GPT에게 의견 구하기>
: 위에서 GPT의 도움으로 만들어진 Tool로 가공한 데이터를 GPT에게 제공해 의견을 물어보는 과정을 보여주고 테스트해봅니다.
1. 먼저 역할과 지침을 제공하고
- 예상대로(?) 엉뚱하고 틀린 이야기를 하고 있습니다.
2. 배경지식을 조금 더 학습시킵니다.
3. 파일 형태로 다시 제공하고 학습 시켜봅니다.
- 계속 에러...2만 달러 팁도 안 통합니다. 최근 GPT4 총명함과 컨디션이 확 떨어진 느낌.
- 후배에게 이전에 테스트 했던 다른 내용으로 예시를 보여줍니다.
- 실제로 GPT를 통해 내가 가공한 부동산 데이터에 대해 해석을 시키는 것은 생각보다 어렵고 만족스럽 답변을 제공하지 못함을 느낍니다. 왜 그럴까에 대해, 그러면 어떻게 실질직으로 내 부동산 투자에 AI를 활용할 수 있을지에 대해 함께 고민해봅니다.
<Part 5. 유의점 및 한계, 그리고 제안>
: 위와 같은 과정을 통해 느낀 유의점이나 한계에 대해 후배에게 이야기해봅니다.
1. 이미지(인식오류 가능성)보다는 파일 형태 데이터를 제공하는 것이 더 좋은 선택 아닐까?
2. GPT는 학습된 데이터를 통해 결론을 도출하는 것이기에, 내가 하고자하는 것에 대한 구체적이고 많은 자료의 학습 데이터가 필요하다. GPT에게 질문할 때 우선 순위로 체크해야할 기준 같은 것을 상세히 설명하고 그에 따른 대답을 할 수 있도록 지침을 만드는 것이 필요하다.
3. 위와 같은 것을 편하게 할 수 있는 방법이 GPTs 제작이다(그러니 유료 구독 어때?)
4. 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 사이클과 가격이다. 하지만 사이클이라고 하는 것도 사실은 가격으로 반영되는 것이므로 가격에 대한 평가 기준을 갖는 것이 가장 중요하다. 하지만 앞서 말했 듯이 모든 자산의 가격에 대한 완벽한 평가 기준이라는 것은 세상에 존재하지 않는다.
5. 따라서 자본주의 세상에서 모든 투자의 대한 의사 결정은 본인이 하는 것이기에 본인의 결정을 스스로 설득할 수 있는 경험과 내공이 필요함을 잊지 말라.
AI는 투자에 대한 판단보다는 통해 나만의 경제지표나 부동산 데이터 확인을 위한 Tool 제작과 경제 및 부동산 관련 지식을 확장하는 형태로 우선 사용하자.
6. 그러니까 내가 공부하고 제작한 Tool을 스터디의 형태로 무료로 알려 준다고 할 때 남들 다 와서 열심히 공부하는데 왜 오지 않았냐고!! 타박하니 머쓱해하는 성격 좋은 부린이 후배를 보며, 코칭(?)을 마무리합니다.
‘별 것 없는 내용’으로 글이 너무 길어졌네요. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
#10기 내집마련