전제)
-주변 지인들 중에서 실사용 목적이 아니라면, 수익형 건물 매입은 더 신중 해야한다고 말하자. (ㅎ.ㅎ)
-적정 임대료에 부합하지 않는 상가는 리모델링및 리브랜딩으로 세입자를 바꾸고 , 건물의 값어치를 높인다.
-현금 흐름이 있는 가장 가성비 있는 수익형 매물들을 발굴하여 , 보유하고 있다가 재매각 한다.
요즘 금리가 높은 상황 인지라 , 부동산 중에서 가장 많은 타격을 받은 상품이 수익형 부동산 입니다. 특히 건설업 관련 회사들이 자금 유동성 문제로 인해서 ,
회사 보유 물건들이 매물들로 많이 나오고 있는 상황 입니다. 하지만 매도자들은 눈 높이를 낮추지 못하고 객관화 하지 못해서 매도 가격이 시세에 맞지않고 금액대가 높은 편이며 ,
매수자 들은 대출 대비 현금 흐름이 원활하지 않아서 불확실한 시장 상황에서 빠른 결정을 하지 않습니다.
저도 , 주변 지인들이 투자를 고려 한다면, 실제 사용 하는게 아니라고 한다면, 적극 말릴거 같습니다.
그럼에도 불구하고 , 저희 회사에서 세부적인 계약내용 검토 단계 입니다.
위치: 서울
공실률: 5%
임대: 95% 완료
월 임대료: 1억 1,600만원
투자 수익률: 매수가격 대비 약6%
상기 부동산 소유주는 건설사 입니다. 공실 상가는 약간의 리모델링을 통해서 임차인을 맞출수 있다는 결론을 주변 부동산 사무소를 통해서 알게 되었습니다.
요식업 기준= 일매출 *3일 매출 = 임대료
오픈업 싸이트에 나와있는 추정 매출을 가지고 , 적정 임대료 산출하기 .
아래 이미지는 예시 이며 , 팁스타운 입니다
오픈업, 누구나 쉬운 상권 정보
예를 들어 본다면
레스토랑
일매출: 100만원
예상 월 임대료: 300만원
정당성: 일일 매출에 3을 곱한 값은 레스토랑이 일반 지침을 준수하면서 잠재적으로 수익을 창출하면서 임대료를 충당할 수 있는 능력의 균형을 맞추는 월 임대료를 제공합니다.
결론
위에 전제와 오픈업 싸이트를 통 해서 임차인들의 적정 월세를 알수 있었고, 좀더 증액 하거나 임차인 변경을 통해서 상가 수익율의 효율을 높일수 있다는 확신을 얻을수 있었습니다.
gpt를 이용해서 여러 질문들을 했었지만 , 제 업무에 맞는 답을 도출하지 못했습니다 .
=> 제가 원하는건 여러가지 업종에 맞는 리스트를 보여주고 , 그 업종에 맞는 평균 영업 이익율 표를 희망 했습니다. ( 예시를 들어 줬다면, 좋은 결과를 얻었을거 같음 )
그래서 다시 질문 .?
일반적인 답을 받습니다. ㅎㅎ
