전제)
-주변 지인들 중에서 실사용 목적이 아니라면, 수익형 건물 매입은 더 신중 해야한다고 말하자. (ㅎ.ㅎ)
-적정 임대료에 부합하지 않는 상가는 리모델링및 리브랜딩으로 세입자를 바꾸고 , 건물의 값어치를 높인다.
-현금 흐름이 있는 가장 가성비 있는 수익형 매물들을 발굴하여 , 보유하고 있다가 재매각 한다.
요즘 금리가 높은 상황 인지라 , 부동산 중에서 가장 많은 타격을 받은 상품이 수익형 부동산 입니다. 특히 건설업 관련 회사들이 자금 유동성 문제로 인해서 ,
회사 보유 물건들이 매물들로 많이 나오고 있는 상황 입니다. 하지만 매도자들은 눈 높이를 낮추지 못하고 객관화 하지 못해서 매도 가격이 시세에 맞지않고 금액대가 높은 편이며 ,
매수자 들은 대출 대비 현금 흐름이 원활하지 않아서 불확실한 시장 상황에서 빠른 결정을 하지 않습니다.
저도 , 주변 지인들이 투자를 고려 한다면, 실제 사용 하는게 아니라고 한다면, 적극 말릴거 같습니다.
그럼에도 불구하고 , 저희 회사에서 세부적인 계약내용 검토 단계 입니다.
위치: 서울
공실률: 5%
임대: 95% 완료
월 임대료: 1억 1,600만원
투자 수익률: 매수가격 대비 약6%
상기 부동산 소유주는 건설사 입니다. 공실 상가는 약간의 리모델링을 통해서 임차인을 맞출수 있다는 결론을 주변 부동산 사무소를 통해서 알게 되었습니다.
요식업 기준= 일매출 *3일 매출 = 임대료
오픈업 싸이트에 나와있는 추정 매출을 가지고 , 적정 임대료 산출하기 .
아래 이미지는 예시 이며 , 팁스타운 입니다
오픈업, 누구나 쉬운 상권 정보
예를 들어 본다면
레스토랑
일매출: 100만원
예상 월 임대료: 300만원
정당성: 일일 매출에 3을 곱한 값은 레스토랑이 일반 지침을 준수하면서 잠재적으로 수익을 창출하면서 임대료를 충당할 수 있는 능력의 균형을 맞추는 월 임대료를 제공합니다.
결론
위에 전제와 오픈업 싸이트를 통해서 임차인들의 적정 월세를 알수 있었고, 좀더 증액 하거나 임차인 변경을 통해서 상가 수익율의 효율을 높일수 있다는 확신을 얻을수 있었습니다.
gpt를 이용해서 여러 질문들을 했었지만 , 제 업무에 맞는 답을 도출하지 못했습니다 .
=> 제가 원하는건 여러가지 업종에 맞는 리스트를 보여주고 , 그 업종에 맞는 평균 영업 이익율 표를 희망 했습니다. ( 예시를 들어 줬다면, 좋은 결과를 얻었을거 같음 )
그래서 다시 질문 .?
일반적인 답을 받습니다. ㅎㅎ
