안녕하세요. 지피터스 “10기 재테크트렌드방 “박경훈 입니다. 제가 주식이나 코인에는 경험및 능력이 없습니다. 제목처럼 부동산 투자 경험담 입니다.
최근에 부동산 투자라는걸 했고, 약간의 수익이 있어서 글을 남겨 봅니다. 온라인 상이어서 , 모든걸 다 공개 할수 없는 걸 이해해 주시고 대충 봐주세요.
-엄동설한 부동산 시장 분위기
2021년 여름부터 부동산 시장에는 눈에 띄는 변화가 있었습니다. 주로 높은 이자율과 전반적인 부동산 거래 둔화로 거래량 및 금액 그래프가 수직으로 떨어 졌습니다.
저도 시장 참여자여서 , 제가 알고 있는 수익의 평균 20% ~ 30%정도가 뜨거운 태양 아래 아이스크림 처럼 스 ~ 르 ~ 륵 녹아 없어 졌습니다. 부지런 하지 못한 투자자 여서 다행이었고, 그 시기에 열정적 으로 투자한 분들은 , 부동산 시장 결과과 그에 반비례해서 손해를 보는 시기 였습니다.
2023년 여름 즈음 저도 어려운 시장 분위기가 적응이 되는거 같고, 부동산 투자 하면 미친 눈으로 봐라보는 시선이 많이 느껴져서 이정도면, 나름 바닥이지 않을까.?
“옵져버” 개념으로 보초병 뛰워 보내 봅니다. ( ㅎ.ㅎ )
1.입주물량 데이터를 가지고 2023년 여름에 입주예 정인 1000세대 이상 아파트 선별
2.신규 입주하는 아파트및 인근 지역 아파트 거래량및 거래가격 흐름 분석
3.입주 기간에 만료 시점 전,후 아파트 시행사의 잔금 업무 플로우 분석
위에 조건에 맞는 아파트를 몇개 선정해서 나름 몇개구입해 봤습니다.
구입시에 일정한 시간과 여러 타입으로 구분해서 진행 합니다. 예전에는 몰빵투자 개념으로 비슷한 시기에 비슷한 스타일의 매물들로 동시에 진행을 했지만, 내상을 많이 입은 경험이 있어서 , 너무나 사고 싶은 마음을 내려놓고 ,나름 분활매수 , 분활매도를 진행 합니다.
그러면서 해당 단지의 거래와 온도차를 몸으로 느껴보고 , 생각한 수익율이 나면, 매도 및 홀딩으로 마지막 잔금을 2024년 2월 구정이 지나고 진행 했습니다.
제가 여기서 가장 주목한 점은 자기 집을 팔고 이사를 가야 하는데 , 거래가 되지 않아서 입주를 못하는 분들의 매물을 입주기간 만료 시점까지 기다려서 최저가에 매수하기. 제가 희망하는 매수타이밍 이었습니다.
신규 입주하는 아파트는 계약자들은 중도금 대출을 은행에 상환을 해야 하고 , 잔금은 해당 시행사에 납부를 해야 합니다.
입주 기간이 지나면 모두 연체이자가 발생 하지만 , 중도금은 신용상에 문제가 생겨서 향후 금융거래에 문제가 생길수 있습니다. 그러기 때문에 , 입주지정기간 만료 시점에 가장 저렴하게 살수도 있는 타이밍이 생길수 있습니다.
중도금 상환연체 => 연체료 + 신용하락 ( 금융거래 어려움)
잔금연체 = > 아파트 시행사 연체발생 ( 이자 연체에 대한 스트레스는 있지만 금융거래 상관없음)
=>우선 입주물량은 kb부동산에서 가져오면 됩니다.
입주예정물량_공개용.xlsx
=>2024년 입주 예정인 아파트 단지에 대한 답을 줬습니다.
=> 좀더 자세한 표를 만들어 달라고 해봤어요.
=> 파일은 아래와 같습니다.
입주예정 1000세대.xlsx